首都圏高級物件価格・賃貸料とも約5%の下落へ

 

　国際的な総合不動産コンサルティング企業であるコリアーズ・インターナショナル（コリアーズ）が、2016年第3四半期（7月～9月）のフィリピン・マニラ首都圏の不動産市場動向、及び12カ月後の見通しを発表した。

　マニラ首都圏の主要5商業地区で当期に完工した住宅建設プロジェクトは1件。当初7件のプロジェクトが今期に完工を予定されていた。深刻な熟練労働力不足により建設が遅れ、アヤラランド・プレミアズ・パークテラス・タワー2（380戸）が完成するにとどまった。多くのディベロッパーが完工に遅れをとる中、DMCIホームは購入者に予定よりかなり早くユニットを引渡しできると通知している。

　住宅新規供給予想と在庫総数予想(単位：戸）

地区	15年時点	16年	17年	18年	19年	20年	合計
マカティCBD	19,643	4,129	2,675	1,072	598	334	28,451
ロックウェル	4,159	-	346	492	269	-	5,266
BGC	22,387	5,612	4,842	3,858	3,022	-	39,721
オルティガス	16,250	462	1,027	782	570	614	19,705
イーストウッド	7,548	-	988	-	632	-	9,168
合計	69,987	10,203	9,878	6,204	5,091	948	102,311

　第3四半期のマカティCBDの空家率は軒並み前期から上昇。全クラスの空家率は11.5%に上昇した。そのうち、高級物件の空家率は13%（前期9.8%）、Aクラスの空家率は8.5%（前期7.7%）、共に前期から上昇した。また、フォート・ボニファシオ（BGC）の全体の空家率は10.4%（前期9%）に上昇し、うち、高級物件の空家率は12%（前期9%ポイント）であった。一方、オルティガスセンターの高級物件の空家率は7.5%（前期6.8%）であった。

　マカティCBDの住宅空家率

物件タイプ	16年2Q	16年3Q	17年3Q（予）
高級住宅	9.8%	13.0%	14.6%
その他	10.3%	11.3%	12.7%
全クラス	10.2%	11.5%	12.9%

　家賃に関しては、ゆっくりした需要の動きにより、主要ビジネス地域全般に渡って軟化している。マカティ CBDの平均賃貸料は前期比1.3%減の847ペソ/平米、BGCは1.5%減の848ペソ/平米。ロックウェルでは1.3%減の942ペソ/平米であった。コリアーズは12カ月後の賃貸料が4～6%下落すると予想している。

　首都圏高級3ベッドルーム（BR）平米当たり月間賃貸料（単位：ペソ/ ㎡）

地区	16年2Q	16年3Q	対前期伸び率	17年3Q（予）	年間変化率予想
マカティCBD	580-1,130	570-1,110	-1.3%	540-1,050	-5.4%
ロックウェル	800-1,100	790-1,080	-1.3%	750-1,030	-4.9%
BGC	660-1,050	655-1,040	-1.5%	610-980	-5.8%

　今四半期の住宅不動産の資本価値は、マカティCBDでは、1平米当たりの平均資本価値が前期から0.7%下落の14万6,488ペソ。BGCでは1.8%下落の14万3,691ペソ、ロックウェルでは1.1%下落の15万8,486ペソと軒並み前期を下回った。コリアーズは1年後の17年第3四半期末の資本価値は4～6%下落すると予想している（16年11月18日のコリアーズ・ インターナショナル資料などより）。

　首都圏高級3BR住宅資本価値（単位：万ペソ/ ㎡）

地区	16年2Q	16年3Q	対前期伸び率	17年3Q（予）	年間変化率予想
マカティCBD	10.4-19.1万	10.3-19.0万	-0.7%	9.8-18.0万	-5.3%
ロックウェル	12.0-20.0万	11.9-19.8万	-1.1%	11.3-18.8万	-4.8%
BGC	11.2-18.1万	11.0-17.8万	-1.8%	10.3-16.7万	-5.8%

16年第3四半期3BR住宅（半・全家具付き）月間賃貸料比較

地区	最低	平均	最高
アパートメント・リッジ/ロハス・トライアングル
月間家賃（ペソ）	150,000	200,000	300,000
平均面積（㎡）	286	303	330
サルセド・ビレッジ
月間家賃（ペソ）	100,000	175,000	260,000
平均面積（㎡）	165	234	332
レガスピ・ビレッジ
月間家賃（ペソ）	130,000	200,000	250,000
平均面積（㎡）	142	206	296
ロックウェル
月間家賃（ペソ）	140,000	180,000	250,000
平均面積（㎡）	127	189	285
BGC
月間家賃（ペソ）	120,000	200,000	260,000
平均面積（㎡）	138	223	310

3～4BR住宅（家具無～半家具付き）月間賃貸料比較(単位：ペソ）

住宅地域(高級ビレッジ）	最低	最高
フォルベス・パーク	250,000	650,000
ダスマリーニャス・ビレッジ	230,000	600,000
ウルダネタ・ビレッジ	250,000	360,000
ベルエア・ビレッジ	230,000	350,000
サンロレンソ・ビレッジ	140,000	250,000
マガリャネス・ビレッジ	130,000	250,000
アヤラ・アラバン・ビレッジ	120,000	280,000

　（上記の表は全てコリアーズ資料より作成、予想も同社によるもの）