マカティ市高級物件1年間で8.4%上昇との予想

 

　国際的な総合不動産 コンサルティング企業であるコリアーズ・インターナショナル(コリアーズ）は11月18日、フィリピン・マニラ首都圏の2016年第3四半期（7月～9月）の不動産市場動向及び今後の見通しを発表した。

　中央ビジネス区（CBD）におけるオフィススペースと新しい拠点の需要はITビジネス・プロセス管理（IT－BPM）セクターにより堅調に推移している。一方、オフィスビルの供給は労働者不足による建設の遅れでスムーズに進んでいない。建設の遅れは住宅、レジャー施設、小売り施設建設でも見られる。

　第3四半期にマニラ首都圏で推定8万6,000平米（正味使用可能面積）のオフィススペースが供給され、これにより同地域におけるオフィスストックは約780万平米となった。そのうち、BGC（ボニファシオ・グローバルシティー＝フォート・ボニファシオ）では、シティバンク・プラザやファイブ・ウエスト・キャンパス等5万3,000平米の新オフィススペースが供給された。その他、ワン・フェリシティ・センター（ケソン市）とスケープ（マニラ湾エリア）が完成した。年内にマニラ首都圏で11万平米（6ビル）が供給される見通し。

　当期のマカティCBDのオフィス空室率（全体）は0.8%で前期から低下。同市場におけるオフィススペースの不足を反映している。高級物件（プレミアムクラス）は空室率は0.8%と前期の0.5%から小幅に上昇した一方、Aクラス、Bクラス及びそれ以下の物件の空室率が低下した。アルファランド・マカティタワー、ペトロン・メガプラザ、88コーポレートセンターの高い需要が目立った。フォート・ボニファシオのオフィス空室率は2016年3月以降下降気味にあり、第3四半期は1.5%となっている。特にNet-1センター、ネット・スクウェア、SMアウラ等Aクラスの需要は高い。Aクラスの空室率は0.6%。

　マニラ首都圏の主要ビジネス地区のオフィス賃貸料は、前期から1～2.0%上昇にとどまった。マカティ中央ビジネス区（CBD）の高級物件（プレミアムクラス）の平均賃貸料は1平米1,306ペソ、前期から1.0%値上がりした。一方、Aクラスの1平米当たりの平均賃貸料は前期比1.5%増の933ペソ。一方、BGCでは、Aクラスの1平米当たりの平均賃貸料は908ペソ、Bクラスは794ペソ。平均1.3%の上昇であった。オルティガス・センターでは、Aクラスの1平米当たりの平均賃貸料は前期比1.1%増の674ペソ、Bクラスは2%増の596ペソであった。

　コリアーズは、今後12カ月間（17年第3四半期）では高級物件、A・Bクラスともに賃貸料がマカティCBDで6%～8%、BGCで4%～7%、オルティガス・センターで4%～6%値上がりすると予想している（16年11月18日のコリアーズ・フィリピンズ発表より）。

マカティCBDオフィス平米当たり月間賃貸料（単位：ペソ/平米）

物件タイプ	16年2Q	16年3Q	対前期伸び率	17年3Q（予）	年間変化率予想
プレミアム	1,130-1,440	1,200-1,500	1.0%	1,240-1,580	8.4%
Aクラス	720-1,110	700-1,300	1.5%	780-1,190	6.1%
Bクラス	590-840	610-860	2.0%	650-920	7.4%

（注：正味使用可能面積に基づいて算出）

マカティCBDオフィス空室率

物件タイプ	16年2Q	16年3Q	17年3Q（予）
プレミアム	0.5%	0.8%	0.7%
Aクラス	3.7%	1.6%	1.3%
Bクラス以下	1.3%	0.6%	0.6%
全クラス	1.7%	0.8%	0.7%

　マニラ首都圏のオフィスストック&新規供給予想（正味使用可能面積、単位：平米）

地区	15年時点	16年	17年	18年	19年	20年	合計
マカティCBD	2,853,034	13,250	16,465	41,326	50,362	183,453	3,157,891
オルティガス	1,380,282	14,503	60,617	45,673	-	278,445	1,779,520
BGC	1,170,503	177,845	385,695	173,114	250,401	29,634	2,187,192
イーストウッド	350,271	-	24,575	81,045	73,191	-	529,082
アラバン	389,701	35,562	86,658	-	58,277	35,010	605,207
マンダルーヨン	284,550	-	53,473	70,943	72,900	-	481,866
北エドサ三角地帯	256,900	49,056	37,106	71,872	68,010	39,894	522,838
アラネタセンター	84,955	49,504	-	-	57,564	-	192,023
マニラ湾埋立地	257,422	61,536	73,755	142,351	123,452	105,572	764,089
その他	476,746	49,130	79,624	130,430	127,808	168,088	1,031,827
合計	7,504,365	450,385	817,968	756,754	881,965	840,096	11,251,533

（その他：マニラ、パサイ、ケソン市、及び周辺地域）

　マカティCBDオフィス資本価値(利用可能エリア）（単位：万ペソ/㎡ ）

物件タイプ	16年2Q	16年3Q	対前期伸び率	17年3Q(予想）	年間変化率予想
プレミアム	16.5-19.3万	16.9-19.7万	2.2%	18.3-21.3万	8.2%
Aクラス	9.8-13.9万	10.0-14.3万	2.9%	10.9-15.5万	8.2%
Bクラス	7.1-10.3万	7.3-10.7万	3.3%	7.7-11.3万	5.7%

　（上記の表は全てコリアーズ・インターナショナル資料より作成、予想も同社によるもの）