マカティ高級物件賃貸料1年間で3%下落との予想
資産価値は小幅上昇、土地は7%上昇：コリアーズ

 

　国際的な総合不動産コンサルティング企業であるコリアーズ・インターナショナル（コリアーズ）が、2016年第1四半期（1月～3月）のフィリピン・マニラ首都圏の不動産市場動向、及び12カ月後の見通しを発表した。

　マニラ首都圏の主要5商業地区で当期に完了した住宅建設プロジェクトは3件。フォート・ボニファシオ（BGC）にメガワールドの住宅事業（980戸）が完成した。コリアーズは年内に主要5商業地区で新たに1万1,700戸が供給されると予想している。


首都圏主要地区土地価格推移（単位：万ペソ/ ㎡）

地区	15年4Q	16年1Q	対前期伸び率	17年1Q（予）	年間変化率予想
マカティCBD	36.3-63.7万	37.8-66.8万	4.6%	40.4-71.5万	6.9%
BGC	29.2-54.2万	31.5-57.5万	6.7%	33.6-61.2万	6.5%
オルティガスセンター	13.5-22.4万	14.1-23.7万	5.3%	15.0-25.2万	6.4%

（注：　BGC　=　ボニファシオ・グローバルシティまたはフォート・ボニファシオ）


住宅新規供給予想と在庫総数予想(単位：戸）

地区	14年末総在庫	15年供給	16年供給	17年供給	18年供給	19年供給	合計
マカティCBD	18,337	1,000	3,660	3,450	1,072	598	28,117
ロックウェル	4,159	-	-	346	492	269	5,266
BGC	19,427	2,779	6,730	4,125	3,129	2,482	38,672
オルティガス	13,820	2,430	1,355	899	422	570	19,496
イーストウッド	7,548	-	988	-	632	-	9,168
合計	63,291	6,209	12,733	8,820	5,747	3,919	100,719

　　近隣地域における供給増加により、マカティCBDの空家率は前期から上昇した。高級物件の空家率は8.3%となり前期（6.0%）から2.3%ポイント上昇。全体では0.7%ポイント上昇の9.6%になった。フォート・ボニファシオ（BGC）の全体の空家率は8.6%と前期から横ばい、オルティガスセンターは8.5%で前期の10.4%から改善した。


マカティCBDの住宅空家率

物件タイプ	15年4Q	16年1Q	17年1Q（予）
高級住宅	6.0%	8.3%	9.0%
その他	9.4%	9.8%	10.5%
全クラス	8.9%	9.6%	10.8%

　家賃に関しては、安定した住宅供給とゆっくりした需要の動きにより、ロックウェル・センターをはじめ賃貸料が小幅に値下がりしている。マカティ CBDは前期比1.6%減の869ペソ、BGCは2.0%減の873ペソ。一方、オルティガスセンターは需要が高く、前期比2.0%増の516ペソであった。

2016年内にかつてない1万3,500戸もの住宅が完成することから、コリアーズは12カ月後の賃貸料が0.8～3.2%下落すると予想している。


首都圏高級3ベッドルーム（BR）平米当たり月間賃貸料（単位：ペソ/ ㎡）

地区	15年4Q	16年1Q	対前期伸び率	17年1Q（予）	年間変化率予想
マカティCBD	600-1,200	590-1,100	-1.6%	570-1,110	-3.2%
ロックウェル	814-1,112	810-1,106	-0.5%	800-1,097	-0.8%
BGC	690-1,094	670-1,073	-2.0%	661-1,051	-2.0%

　当四半期の住宅不動産の資本価値は前期からほぼ横ばいの動きである。コリアーズは1年後の17年第1四半期末の資本価値は1.97～2.83%上昇すると予想している（16年6月7日のコリアーズ・ インターナショナル資料などより）。


首都圏高級3BR住宅資本価値（単位：万ペソ/ ㎡）

地区	15年4Q	16年1Q	対前期伸び率	17年1Q（予）	年間変化率予想
マカティCBD	10.6-19.6万	10.7-19.7万	0.2%	10.9-2-.1万	2.4%
ロックウェル	12.2-20.2万	12.2-20.2万	0.2%	12.4-20.7万	2.0%
BGC	11.5-18.5万	11.5-18.5万	0.0%	11.8-19.1万	2.8%

16年第1四半期3BR住宅（半・全家具付き）月間賃貸料比較

地区	最低	平均	最高
アパートメント・リッジ/ロハス・トライアングル
月間家賃（ペソ）	150,000	200,000	300,000
平均面積（㎡）	286	303	330
サルセド・ビレッジ
月間家賃（ペソ）	100,000	175,000	260,000
平均面積（㎡）	165	234	332
レガスピ・ビレッジ
月間家賃（ペソ）	130,000	200,000	250,000
平均面積（㎡）	142	206	296
ロックウェル
月間家賃（ペソ）	140,000	180,000	250,000
平均面積（㎡）	127	189	285
BGC
月間家賃（ペソ）	120,000	200,000	260,000
平均面積（㎡）	138	223	310

3～4BR住宅（家具無～半家具付き）月間賃貸料比較(単位：ペソ）

住宅地域(高級ビレッジ）	最低	最高
フォルベス・パーク	250,000	650,000
ダスマリーニャス・ビレッジ	230,000	600,000
ウルダネタ・ビレッジ	250,000	360,000
ベルエア・ビレッジ	230,000	350,000
サンロレンソ・ビレッジ	140,000	250,000
マガリャネス・ビレッジ	150,000	250,000
アヤラ・アラバン・ビレッジ	130,000	280,000

（上記の表は全てコリアーズ資料より作成、予想も同社によるもの）