マカティ市高級物件1年間で6%上昇との予想

 

　国際的な総合不動産 コンサルティング企業であるコリアーズ・インターナショナル(コリアーズ）は6月8日、フィリピン・マニラ首都圏の2016年第1四半期（1月～3月）の不動産市場動向及び今後の見通しを発表した。

　堅調なマクロ経済基盤に加え、BPO（業務アウトソーシング）市場における高いオフィス需要が、不動産部門の成長を支えている。当期にマニラ首都圏で7 ビルが完成し、約15万6,000平米のオフィススペースが供給された。内訳は、3ビル（BGCコーポレートセンター、ボニファシオ・ストップオーバー、 アップタウン・プレイス・タワー2）がフォート・ボニファシオ（BGC）地区で、供給されたオフィススペースは合計8万1,700平米。2ビルは北エド サ・トライアングル地区で、供給されたオフィススペースは合計5万7,700平米。1ビル（AOユナイテッド生命ビル、総床面積5,100平米）がマカ ティ地区、残り1ビル（サウスキー・ビル、総床面積1万1,700平米）がアラバン地区。

　第1四半期のマカティCBDのオフィス空室率（全体）は1.7%で前期から低下した。高級物件（プレミアムクラス）は相変わらず人気が高く、空室率は 0.3%と横ばい。フィラムライフ・タワーの空室率上昇を入居者の増えたエンタープライズ・センターが相殺した。また、Aクラスの物件は、アヤラ生命・ FGUインシュアランスセンターとペトロン・メガプラザの高い需要により、空室率は4.6%に低下した。

　当期、マニラ首都圏の主要ビジネス地区のオフィス賃貸料は伸び悩み、0.2～0.8%上昇にとどまった。マカティ中央ビジネス区（CBD）の高級物件 （プレミアムクラス）の平均賃貸料は1平米1,280ペソ、前期から0.8%値上がりした。一方、Aクラスの1平米当たりの平均賃貸料は前期比0.2%増 の915ペソ、Bクラスは0.3%増の719ペソであった。一方、BGCでは、Aクラスの1平米当たりの平均賃貸料は前期比1.2%増の894ペソ、Bク ラスは1.0%増の761ペソであった。オルティガス・センターでは、Aクラスの1平米当たりの平均賃貸料は前期比0.5%増の663ペソ、Bクラスは 0.3%増の581ペソであった。

　コリアーズは、今後12カ月間（17年第1四半期）では高級物件、A・Bクラスともに賃貸料が4.6%～6.0%値上がりすると予想している（16年6月8日のコリアーズ・フィリピンズ発表より）。



マカティCBDオフィス平米当たり月間賃貸料（単位：ペソ/平米）

物件タイプ	15年4Q	16年1Q	対前期伸び率	17年1Q（予）	年間変化率予想
プレミアム	1,120～1,420	1,130～1,430	0.8%	1,190～1,520	6.0%
Aクラス	720～1,100	730～1,110	0.2%	760～1,160	4.6%
Bクラス	595～839	597～840	0.3%	630～890	5.8%

（注：正味使用可能面積に基づいて算出）

マカティCBDオフィス空室率

物件タイプ	15年4Q	16年1Q	17年1Q（予）
プレミアム	0.3%	0.3%	1.1%
Aクラス	6.1%	4.6%	5.5%
Bクラス以下	1.1%	1.1%	1.5%
全クラス	2.0%	1.7%	2.0%

マニラ首都圏のオフィスストック&新規供給予想（正味使用可能面積、単位：平米）

地区	14年末総面積	15年供給	16年供給	17年供給	18年供給	19年供給	合計
マカティCBD	2,862,118	（9,084）	5,143	19,900	40,300	12,240	2,930,618
オルティガス	1,298,773	81,509	59,353	15,767	47,068	174,500	1,676,969
BGC	984,802	185,701	318,967	404,097	200,797	38,066	2,132,431
イーストウッド	300,264	-	-	-	28,220	-	328,484
アラバン	378,271	18,270	35,562	86,156	58,271	-	576,530
マンダルーヨン	284,550	-	-	114,576	-	72,900	472,026
北エドサ三角地帯	336,546	5,681	101,414	134,587	91,230	80,240	749,699
パサイ市埋立地	186,203	71,219	81,898	25,385	64,590	72,900	502,195
その他	399,886	126,867	38,020	117,720	228,907	39,245	950,656
合計	7,031,413	480,164	640,367	918,189	759,383	490,092	10,319,608

（その他：マニラ、パサイ、ケソン市）


マカティCBDオフィス資本価値(利用可能エリア）（単位：万ペソ/㎡ ）

物件タイプ	15年4Q	16年1Q	対前期伸び率	17年1Q(予想）	年間変化率予想
プレミアム	15.4～17.9万	16.1～18.8万	4.8%	17.6～20.5万	8.8%
Aクラス	9.0～12.8万	9.5～13.5万	5.6%	10.4～14.9万	1.0%
Bクラス	6.6～9.6万	6.9～10.0万	5.0%	7.6～11.0万	9.9%

（上記の表は全てコリアーズ・インターナショナル資料より作成、予想も同社によるもの）