首都圏住宅家賃、供給急増で小幅下落の可能性
2016/02/15
マカティ高級物件賃貸料1年間で3%下落との予想
資産価値僅かに反落、土地は5%上昇：コリアーズ
国際的な総合不動産コンサルティング企業であるコリアーズ・インターナショナル（コリアーズ）が、2015年第4四半期（10月～12月）のフィリピン・マニラ首都圏の不動産市場動向、及び12カ月後の見通しを発表した。
マニラ首都圏の主要ビジネス地区で第4四半期に完了した住宅建設プロジェクトは3件のみ。これらは、The LeratoTower1（マカティCBD）、One Serendra West Tower（フォート・ボニファシオ－BGC）、One Shangri-La Place North Tower（オルティガスセンター）の計1,581戸。一方、イーストウッド市やロックウェル地区では当四半期中に完了した新規住宅プロジェクトはなかっ た。
首都圏主要地区土地価格推移（単位：万ペソ/ ㎡）
| 地区 | 15年3Q | 15年4Q | 対前期伸び率 | 16年4Q（予） | 年間変化率予想 |
| マカティCBD | 34.0～58.0万 | 36.3～63.7万 | 7.9% | 38.2～67.0万 | 5.1% |
| オルティガスセンター | 13.0～21.5万 | 13.5～22.4万 | 4.0% | 14.1～23.3万 | 4.1% |
| BGC | 28.1～51.9万 | 29.2～54.2万 | 4.2% | 30.4～56.5万 | 4.3% |
（注： BGC = ボニファシオ・グローバルシティまたはフォート・ボニファシオ）
住宅新規供給予想と在庫総数予想(単位：戸）
| 地区 | 14年末総在庫 | 15年供給 | 16年供給 | 17年供給 | 18年供給 | 19年供給 | 合計 |
| マカティCBD | 18,337 | 1,000 | 4,148 | 2,962 | 1,072 | 598 | 28,117 |
| ロックウェル | 4,159 | - | - | 346 | 492 | 269 | 5,266 |
| BGC | 19,427 | 2,779 | 7,028 | 4,125 | 2,831 | 2,482 | 38,672 |
| オルティガス | 13,820 | 2,430 | 1,355 | 899 | 422 | 570 | 19,496 |
| イーストウッド | 7,548 | - | 988 | - | 632 | - | 9,168 |
| 合計 | 63,291 | 6,209 | 13,519 | 8,332 | 5,449 | 3,919 | 100,719 |
新規住宅プロ ジェクトの完了で、マカティCBDの全クラスの空家率が8.9%と前期から0.6%ポイント上昇。同様にフォート・ボニファシオ（BGC）の高級物件の空 家率は7.1%、全クラスでは8.6%と前期を上回った。オルティガスセンターでは空家率は10.4%と二桁になった。
マカティCBDの住宅空家率
| 物件タイプ | 15年3Q | 15年4Q | 16年4Q（予） |
| 高級住宅 | 4.4% | 6.0 | 6.2% |
| その他 | 8.8% | 9.4 | 9.5% |
| 全クラス | 8.3% | 8.9 | 9.0% |
家賃に関しては、ロックウェル・センターが高級3ベッドルーム（BR）住宅の平米当たり平均賃貸料963ペソで、最も高かった。マカティ CBDは前期比0.9%増の883ペソ、BGCは1.0%増の891ペソ、オルティガスセンターは1.2%増の506ペソであった。
2016年内にかつてない1万3,500戸もの住宅が完成することから、コリアーズは、2016年末までに賃貸料が平均5%下落すると予想している。
首都圏高級3ベッドルーム（BR）平米当たり月間賃貸料（単位：ペソ/ ㎡）
| 地区 | 15年3Q | 15年4Q | 対前期伸び率 | 16年4Q（予） | 年間変化率予想 |
| マカティCBD | 595～1,155 | 600～1,166 | 0.9% | 582～1,130 | -3.1% |
| ロックウェル | 804～1,098 | 814～1,112 | 1.3% | 807～1,101 | -0.9% |
| BGC | 681～1,083 | 688～1,094 | 1.0% | 669～1,063 | -2.8% |
当四半期のマカティCBCの住宅不動産の資本価値は前期比0.2%増の10万6,000ペソ～19万6,000ペソ平米、ロックウェル地区は0.8%増の 12万2,000ペソ～20万2,000ペソ平米、BGCは0.4%増の11万5,000～18万5,000ペソ/平米と小幅な動きである。コリアーズは 1年後の16年第4四半期末の資本価値は軒並み鈍化すると予想している（16年2月12日のコリアーズ・ インターナショナル資料などより）。
首都圏高級3BR住宅資本価値（単位：ペソ/ ㎡）
| 地区 | 15年3Q | 15年4Q | 対前期伸び率 | 16年4Q（予） | 年間変化率予想 |
| マカティCBD | 10.6～19.6万 | 10.6～19.6万 | 0.2% | 10.5～19.3万 | -1.6% |
| ロックウェル | 12.1～20.1万 | 12.2～20.2万 | 0.8% | 12.0～20.0万 | -1.1% |
| BGC | 11.4～18.5万 | 11.5～18.5万 | 0.4% | 11.2～18.1万 | -2.5% |
15年第4四半期3BR住宅（半・全家具付き）月間賃貸料比較
| 地区 | 最低 | 平均 | 最高 |
| アパートメント・リッジ/ロハス・トライアングル | |||
| 月間家賃（ペソ） | 140,000 | 190,000 | 300,000 |
| 平均面積（㎡） | 268 | 291 | 330 |
| サルセド・ビレッジ | |||
| 月間家賃（ペソ） | 120,000 | 160,000 | 260,000 |
| 平均面積（㎡） | 154 | 232 | 362 |
| レガスピ・ビレッジ | |||
| 月間家賃（ペソ） | 130,000 | 210,000 | 250,000 |
| 平均面積（㎡） | 142 | 216 | 296 |
| ロックウェル | |||
| 月間家賃（ペソ） | 130,000 | 180,000 | 250,000 |
| 平均面積（㎡） | 127 | 189 | 285 |
| BGC | |||
| 月間家賃（ペソ） | 120,000 | 200,000 | 280,000 |
| 平均面積（㎡） | 129 | 223 | 310 |
3～4BR住宅（家具無～半家具付き）月間賃貸料比較(単位：ペソ）
| 住宅地域(高級ビレッジ） | 最低 | 最高 |
| フォルベス・パーク | 240,000 | 650,000 |
| ダスマリーニャス・ビレッジ | 210,000 | 550,000 |
| ウルダネタ・ビレッジ | 230,000 | 370,000 |
| ベルエア・ビレッジ | 200,000 | 300,000 |
| サンロレンソ・ビレッジ | 120,000 | 250,000 |
| マガリャネス・ビレッジ | 130,000 | 250,000 |
| アヤラ・アラバン・ビレッジ | 130,000 | 300,000 |
（上記の表は全てコリアーズ資料より作成、予想も同社によるもの）
