コリアーズ、首都圏高級物件1年間で3%下落と予想

 

　国際的な総合不動産コンサルティング企業であるコリアーズ・インターナショナル（コリアーズ）は8月18日、フィリピン・マニラ首都圏の2015年第3四半期（7月～9月）の不動産市場動向及び今後の見通しを発表した。

　それによると、マニラ首都圏で第3四半期に供給されたオフィスビルは4棟（正味使用可能面積合計4万5,431㎡）。数件の建設計画の完成予定が 2016年、2017年に先送りされた結果、第4四半期の新規オフィス供給予想が約5万平米（㎡）減少した。コリアーズは年内に約50万3,000平米の 新オフィススペースが市場へ供給されると予想している。開発計画が予定通り進めば、マニラ首都圏のオフィス供給量は2018年年末までに959万平米に増 加する見通し。

　第3四半期のマカティCBDのオフィス空室率は2.1%上昇、これはBクラスの物件で空室率が上昇したため。一方、高級物件（プレミアムクラス）は相変 わらず人気が高く、空室率は0.35%と低い。コリアーズは今後12カ月後、即ち、2016年第3四半期には高級物件はほぼ満室になると予想している。

　マニラ首都圏の主要ビジネス地区のオフィス賃貸料は平均で1.8%上昇した。マカティ中央ビジネス区（CBD）の高級物件（プレミアムクラス）は空室が 少ないということもあり前期に比べて4.0%値上がりした。一方、Aクラスは1.2%増、Bクラスは1.4%増と小幅な値上がりであった。しかし、コリ アーズは、来年以降新オフィスが大量に市場へ供給されるとの見通しのうえで、賃貸活動が先細りする可能性を踏まえ、今後12カ月間（16年第3四半期）で は高級物件、A・Bクラスともに賃貸料が値下がりすると予想した（15年11月16日のコリアーズ・フィリピンズ発表より）。



マカティCBDオフィス平米当たり月間賃貸料（単位：ペソ/平米）

物件タイプ	15年2Q	15年3Q	対前期伸び率	16年3Q（予）	年間変化率予想
プレミアム	1,035～1,369	1,100～1,400	4.0%	1,076～1,350	-3.0%
Aクラス	717～1,071	717～1,093	1.2%	698～1,067	-2.5%
Bクラス	568～797	574～810	1.4%	569～807	-0.6%

（注：正味使用可能面積に基づいて算出）

マカティCBDオフィス空室率

物件タイプ	15年2Q	15年3Q	16年3Q（予）
プレミアム	0.7%	0.4	0.1%
Aクラス	6.9%	5.8	6.4%
Bクラス以下	0.5%	0.7	4.1%
全クラス	1.9%	2.1	4.1%

マニラ首都圏のオフィスストック&新規供給予想（正味使用可能面積、単位：平米）

地区	14年末総面積	15年供給	16年供給	17年供給	18年供給	合計
マカティCBD	2,847,397	2,287	-	-	60,200	2,909,884
オルティガス	1,298,773	81,509	60,287	14,393	39,290	1,494,252
BGC	975,157	186,910	315,370	339,656	183,227	2,000,320
イーストウッド	300,264	-	-	-	-	300,264
アラバン	378,271	-	91,106	35,004	23,268	527,648
マンダルーヨン	284,550	-	-	142,153	-	426,703
北エドサ三角地帯	322,286	24,947	119,049	36,900	-	503,182
パサイ市埋立地	186,203	71,219	78,922	25,385	51,569	413,298
その他	399,886	136,360	69,032	189,035	220,473	1,014,786
合計	6,992,787	503,231	733,765	782,526	578,027	9,590,337

（その他：マニラ、パサイ、ケソン市）


マカティCBDオフィス資本価値(利用可能エリア）（単位：万ペソ/㎡ ）

物件タイプ	15年2Q	15年3Q	対前期伸び率	16年3Q(予想）	年間変化率予想
プレミアム	15.0～17.1万	15.0～17.3万	0.4%	15.1～17.6万	1.3%
Aクラス	8.7～12.0万	8.7～12.2万	0.9%	8.6～12.2万	-0.2%
Bクラス	6.3～8.7万	6.3～9.1万	2.9%	6.5～9.8万	5.3%

（上記の表は全てコリアーズ・インターナショナル資料より作成、予想も同社によるもの）