マカティ市高級物件賃貸料、1年間で5%上昇へ
地価7.4%、住宅価格5.8%上昇と予想：コリアーズ

 

国際的な総合不動産コンサルティング企業であるコリアーズ・インターナショナル（コリアーズ）が、2015年第2四半期（4月～6月）のフィリピン・マニラ首都圏の不動産市場動向、及び12カ月後の見通しを発表した。

　コリアーズがモニターして いるマニラ首都圏主要5エリアのうち、第2四半期に3棟の住宅コンドミニアム（合計1,057戸）が完成した。これらは、アビダのBGC9thアベニュータワー2（256戸）－ボニファシオ・グローバル・シティ（BGC）、ロビンソンズ・ランドのトゥリオン・タワー2（711戸）-BGC、JTKCランドのディスカバリー・プリメア（高級ホテルコンド、90戸）－マカティである。

　一方、イーストウッド市やロックウェル地区では、年内に完成予定の新築住宅はないが、マカティCBD、BGC、オルティガスセンターエリアで2015年下半期（7月～12月）に5,500戸の住宅が新たに供給される見通し。


首都圏主要地区土地価格推移（単位：万ペソ/ ㎡）

地区	15年1Q	15年2Q	対前期伸び率	16年2Q（予）	年間変化率予想
マカティCBD	32.8～56.0万	33.3～57.2万	2.0%	35.5～61.7万	7.4%
オルティガスセンター	12.5～19.8万	12.7～20.3万	2.1%	13.7～21.9万	8.2%
BGC	27.3～50.0万	27.7～51.1万	2.0%	29.2～55.6万	7.7%

（注：　BGC　=　ボニファシオ・グローバルシティ、フォート・ボニファシオ）


住宅新規供給予想と在庫総数予想(単位：戸）

地区	14年末総在庫	15年供給	16年供給	17年供給	18年供給	19年供給	合計
マカティCBD	18,337	1,768	4,857	1,485	1,072	598	28,117
ロックウェル	4,159	-	-	346	492	269	5,266
BGC	19,427	3,729	6,599	3,507	2,831	2,482	38,575
オルティガス	13,820	2,756	1,227	573	422	570	19,368
イーストウッド	7,548	-	988	-	632	-	9,168
合計	63,291	8,253	13,671	5,911	5,449	3,919	100,494

　マカティCBDの全クラスの空家率は7.6%、高級物件では3.9%と前期(4.3%）より低下した。ロックウェルにおけるコンドミニアムのレンタル市場は依然逼迫した状態である。一方、BGCとオルティガスセンターでは、占有レベルが小幅上昇、空家率はそれぞれ7%、9.5%とほぼ前期と変わらず。両エリアのコンドミ・ストックは年末までにそれぞれ前年より2割近く増える見通しである。コリアーズは、今後12カ月間に市場へ供給される新築住宅を考慮し、16年第2四半期の空家率を11.8%と予想した。


マカティCBDの住宅空家率

物件タイプ	15年1Q	15年2Q	16年2Q（予）
高級住宅	4.3%	3.9%	4.4%
その他	8.7%	8.2%	12.8%
全クラス	8.0%	7.6%	11.8%

　家賃に関しては、高い需要に加えて建設工事の遅れで、賃貸料が値上がり傾向にある。マカティ CBDの高級3ベッドルーム（BR）住宅の平米当たり平均月間賃貸料は前期比0.7%増の854ペソ/㎡に上昇。ロックウェルでは1.9%増の934ペソ/㎡、フォート・ボニファシオ（BGC）では1.9%増の871ペソ/㎡に上昇した。コリアーズは、今後12カ月（16年第2四半期）にマカティ CBDの賃貸料が5.3%、ロックウェルでは4.6%、BGCで4.9%上昇すると予想している。


首都圏高級3ベッドルーム（BR）平米当たり月間賃貸料（単位：ペソ/ ㎡）

地区	15年1Q	15年2Q	対前期伸び率	16年2Q（予）	年間変化率予想
マカティCBD	578～1,118	588～1,120	0.7%	618～1,181	5.3%
ロックウェル	755～1,080	769～1,099	1.9%	818～1,142	4.6%
BGC	660～1,050	672～1,070	1.9%	701～1,121	4.9%

　マカティCBCの住宅不動産の資本価値は前期比1.4%増の10万4,000ペソ～19万4,000ペソ/㎡、ロックウェル地区は3.0%増の11万9,000ペソ～19万8,000ペソ/㎡、BGCは1.2%増の11万4,000～18万2,000ペソ/㎡の幅にそれぞれ上昇。コリアーズは1年後の16年第2四半期末には5.1%～5.8%上昇すると予想している（15年8月18日のコリアーズ・ インターナショナル資料などより）。


首都圏高級3BR住宅資本価値（単位：ペソ/ ㎡）

地区	15年1Q	15年2Q	対前期伸び率	16年2Q（予）	年間変化率予想
マカティCBD	10.3～19.2万	10.4～19.4万	1.4%	11.0～20.6万	5.8%
ロックウェル	11.9～18.9万	11.9～19.8万	3.0%	12.6～20.8万	5.3%
BGC	11.3～18.0万	11.4～18.2万	1.2%	12.0～19.1万	5.1%

15年第2四半期3BR住宅（半・全家具付き）月間賃貸料比較

地区	最低	平均	最高
アパートメント・リッジ/ロハス・トライアングル
月間家賃（ペソ）	120,000	160,000	285,000
平均面積（㎡）	263	300	520
サルセド・ビレッジ
月間家賃（ペソ）	140,000	175,000	280,000
平均面積（㎡）	200	260	330
レガスピ・ビレッジ
月間家賃（ペソ）	120,000	205,000	250,000
平均面積（㎡）	185	240	275
ロックウェル
月間家賃（ペソ）	140,000	175,000	220,000
平均面積（㎡）	125	220	275
BGC
月間家賃（ペソ）	115,000	210,000	285,000
平均面積（㎡）	120	188	300

3～4BR住宅（家具無～半家具付き）月間賃貸料比較(単位：ペソ）

住宅地域(高級ビレッジ）	最低	最高
フォルベス・パーク	250,000	600,000
ダスマリーニャス・ビレッジ	200,000	500,000
ウルダネタ・ビレッジ	200,000	500,000
ベルエア・ビレッジ	130,000	300,000
サンロレンソ・ビレッジ	120,000	280,000
マガリャネス・ビレッジ	90,000	200,000
アヤラ・アラバン・ビレッジ	75,000	250,000

　　（上記の表は全てコリアーズ資料より作成、予想も同社によるもの）