マカティ高級物件、1年間で4.5%上昇との予想

 

　国際的な総合不動産 コンサルティング企業であるコリアーズ・インターナショナル(コリアーズ）は8月18日、フィリピン・マニラ首都圏の2015年第2四半期（4月～6月）の不動産市場動向及び今後の見通しを発表した。

　それによると、年内に市場へ供給される予定の新規オフィス・スペースは約58万㎡。第2四半期には主要ビジネス区で8棟のオフィスビルが完成予定であったが、完成したのはSMプライムのFive E-Com Center（パサイ市、正味利用可能面積：7万5,000㎡）とメガワールドのUptown Place Tower One（フォート・ボニファシオ、正味利用可能面積：2万7,000㎡）2棟のみ。一方、マカティ市内ではオフィスビルの新規開発は無く、オフィスの空きが少なくなると予想される。また、フォート・ボニファシオ（BGC）のオフィス需要は引き続き高い。

　マカティ中央ビジネス区（CBD）の平均賃貸料は、プレミアム物件で、前期比2.3%増の1,202ペソ/㎡、Aクラスは1.9%増の894ペソ/㎡、Bクラスは1.9%増の695ペソ/㎡であった。Bクラスの賃貸料の年間上昇率は約11%と大幅に値上がりしている。コリアーズは、今後12カ月間（16 年第2四半期）にプレミアム物件、A・Bクラスで4.5～7.8%上昇すると予想している。マカティCBDは今後数年間供給不足が予想される。

　一方、フォート・ボニファシオ（BGC）のAクラスの平均賃貸料は前期比1.6%増の871ペソ/㎡。オフィス市場は需要が継続的に高いことから、しばらくはこの上昇レベルを維持する見通し（15年8月18日のコリアーズ・フィリピンズ発表より）。



　マカティCBDオフィス平米当たり月間賃貸料（単位：ペソ/平米）

物件タイプ	15年1Q	15年2Q	対前期伸び率	16年2Q（予）	年間変化率予想
プレミアム	1,020～1,330	1,035～1,369	2.3%	1,099～1,413	4.5%
Aクラス	705～1,050	717～1,071	1.9%	746～1,131	5.0%
Bクラス	568～797	577～813	1.9%	606～865	7.8%

（注：正味有効面積に基づいて算出）

　マカティCBDオフィス空室率

物件タイプ	15年1Q	15年2Q	16年2Q（予）
プレミアム	0.4%	0.7%	1.5%
Aクラス	7.6%	6.9%	5.5%
Bクラス以下	0.8%	0.5%	0.4%
全クラス	2.2%	1.8%	1.3%

　マニラ首都圏のオフィスストック&新規供給予想（単位：平米）

地区	14年末総面積	15年供給	16年供給	17年供給	18年供給	合計
マカティCBD	2,852,613	-	-	-	60,200	2,912,813
オルティガス	1,298,773	81,509	47,683	14,393	32,752	1,475,109
BGC	975,157	214,604	299,748	330,385	163,173	1,983,067
イーストウッド	300,264	-	-	28,220	-	328,484
アラバン	378,271	-	53,330	70,563	21,975	524,138
マンダルーヨン	284,550	-	-	142,276	-	426,825
北エドサ三角地帯	318,933	33,132	115,760	-	35,618	503,443
パサイ市埋立地	186,203	74,517	72,680	72,160	42,566	448,126
その他	400,030	149,533	105,775	181,641	86,057	923,036
合計	6,994,794	553,295	694,975	839,638	442,341	9,525,043

（その他：マニラ、パサイ、マンダルーヨン、ケソン市、BGC=ボニファシオ・グローバルシティ）


　マカティCBDオフィス資本価値(利用可能エリア）（単位：万ペソ/㎡ ）

物件タイプ	15年1Q	15年2Q	対前期伸び率	16年2Q(予想）	年間変化率予想
プレミアム	14.8～16.8万	15.0～17.1万	1.8%	16.0～18.6万	10.0%
Aクラス	8.6～11.8万	8.7～12.0万	1.8%	9.3～13.0万	10.5%
Bクラス	6.2～8.5万	6.3～8.7万	2.1%	6.8～9.5万	8.6%

（上記の表は全てコリアーズ・インターナショナル資料より作成、予想も同社によるもの）