マカティ市高級物件賃貸料、一年間で5%上昇へ
建設の遅れによる供給薄：コリアーズ予想

 

　国際的な総合不動産コンサルティング企業であるコリアーズ・インターナショナル（コリアーズ）が、フィリピンの不動産市場概観2015年第1四半期（1～3月）動向、及び12カ月後の見通しを発表した。

　コリアーズがモニターして いるマニラ首都圏主要5エリアのうち、第1四半期に4つの住宅コンドミニアム（合計1,649戸）が完成した。これらは、アイコン・プラザ（308戸）－ ボニファシオ・グローバル・シティ（BGC）、ベニス・ラグジュアリー・レジデンス－ベリニ・タワー（332戸）-BGC、パーク・テラス・タワー1（370戸）－マカティ、ワン・シャングリラ－プレイス・サウス・タワー（639古）－オルティガスなど。建設の遅れで、今年予定された新規住宅供給が来年にずれ込む見通しである。コリアーズは、2015年に完成する住宅（コンドミニアム）戸数を8,253戸と予想している。


首都圏主要地区土地価格推移（単位：万ペソ/ ㎡）

地区	14年Q4	15年Q1	対前期伸び率	16年Q1（予）	年間変化率予想
マカティCBD	32.0～56.0万	32.8～56.0万	0.9%	34.8～60.5万	7.3%
オルティガスセンター	12.2～19.5万	12.5～19.8万	1.9%	13.4～21.5万	8.1%
BGC	26.5～50.0万	27.3～50.0万	1.1%	28.9～54.2万	7.5%

（注：　BGC　=　ボニファシオ・グローバルシティ、フォート・ボニファシオ）


住宅新規供給予想と在庫総数予想(単位：戸）

地区	14年末総在庫	15年供給	16年供給	17年供給	18年供給	19年供給	合計
マカティCBD	18,564	1,768	4,857	1,485	1,072	522	27,746
ロックウェル	4,600	-	-	346	492	-	5,438
BGC	21,341	3,729	6,599	2,979	1,010	407	35,658
オルティガス	15,343	2,756	1,227	573	422	-	20,321
イーストウッド	8,266	-	988	-	632	-	9,886
合計	68,114	8,253	13,671	5,383	3,628	929	99,049

　マカティCBDの住宅需要は高級物件Aクラスの需要が前期より高まり、空家率が3.6%と低くなった。その他ク ラスの住宅空家率は8.6%で前期から0.1%ポイント上昇した。全般では0.2%ポイント減の7.9%に低下した。コリアーズは、今後12カ月間に市場へ供給される新築住宅を考慮し、16年第1四半期の空家率を11.1%と予想した。


マカティCBDの住宅空家率

物件タイプ	14年Q4	15年Q1	16年Q1（予）
高級住宅	4.4%	3.6%	-
その他	8.5%	8.6%	-
全クラス	8.1%	7.9%	11.1%

　家賃に関しては、高い需要に加えて建設工事の遅れで、賃貸料が値上がりしてい る。マカティCBDの高級3ベッドルーム（BR）住宅の平米当たり平均月間賃貸料は前期比1.3%増の848ペソに上昇。ロックウェルやフォート・ボニファシオでも同様の傾向が見られる。ロックウェルでは1.7%増、BGCでは1.5%増。コリアーズは、今後12カ月（16年第1四半期）にマカティCBDの賃貸料が4.7～5.1%上昇すると予想している。


首都圏高級3ベッドルーム（BR）平米当たり月間賃貸料（単位：ペソ/ ㎡）

地区	14年Q4	15年Q1	対前期伸び率	16年Q1（予）	年間変化率予想
マカティCBD	575～1,100	578～1,118	1.3%	603～1,180	5.1%
ロックウェル	750～1,055	755～1,080	1.7%	800～1,124	4.8%
BGC	640～1,045	660～1,050	1.5%	688～1,102	4.7%

　マカティCBCの住宅不動産の資本価値は前期比1.3%増の10万3,000ペソ～19万2,000ペソ/㎡の幅に上昇。一方、ロックウェル地区は3.7%増の11万9,000ペソ～18万 9,000ペソ、BGCは3.5%増の11万3,000～18万ペソの幅に上昇。コリアーズは1年後の16年第1四半期末には5.1%～6.3%上昇する と予想している（15年5月14日のコリアーズ・ インターナショナル資料などより）。


首都圏高級3BR住宅資本価値（単位：ペソ/ ㎡）

地区	14年Q4	15年Q1	対前期伸び率	16年Q1（予）	年間変化率予想
マカティCBD	10.0～18.9万	10.3～19.2万	1.3%	10.7～20.3万	5.8%
ロックウェル	11.7～18.0万	11.9～18.9万	3.7%	12.6～19.8万	5.1%
BGC	11.0～17.3万	11.3～18.0万	3.5%	11.9～19.2万	6.3%

15年第1四半期3BR住宅（半・全家具付き）月間賃貸料比較

地区	最低	平均	最高
アパートメント・リッジ/ロハス・トライアングル
月間家賃（ペソ）	130,000	180,000	280,000
平均面積（㎡）	250	295	330
サルセド・ビレッジ
月間家賃（ペソ）	120,000	140,000	160,000
平均面積（㎡）	180	195	210
レガスピ・ビレッジ
月間家賃（ペソ）	125,000	205,000	250,000
平均面積（㎡）	185	225	280
ロックウェル
月間家賃（ペソ）	120,000	160,000	280,000
平均面積（㎡）	120	185	290
BGC
月間家賃（ペソ）	105,000	200,000	285,000
平均面積（㎡）	120	195	300

3～4BR住宅（家具無～半家具付き）月間賃貸料比較(単位：ペソ）

住宅地域(高級ビレッジ）	最低	最高
フォルベス・パーク	250,000	600,000
ダスマリーニャス・ビレッジ	200,000	500,000
ウルダネタ・ビレッジ	200,000	500,000
ベルエア・ビレッジ	130,000	300,000
サンロレンソ・ビレッジ	120,000	280,000
マガリャネス・ビレッジ	90,000	200,000
アヤラ・アラバン・ビレッジ	75,000	250,000

　　（上記の表は全てコリアーズ資料より作成、予想も同社によるもの）