マカティ高級物件、1年で約7%値上がりへ
平米990～1,360ペソに：コリアーズ予想

 

　国際的な不動産 コンサルティング企業であるコリアーズ・インターナショナル(コリアーズ）が、フィリピン不動産市場概観2014年第2四半期（4～6月）動向及び今後の見通しを発表した。

　2014年内にマニラ首都圏内で供給される予定のオフィススペースは合計で約48万㎡。第2四半期新たに5つのビル（オフィス延べ床面積：約13万㎡） が完成し、上半期でその45%に達した。新5ビルのうちサイバースケープ・アルファ（3万5,440㎡）、ベータ（3万2,750㎡）、SMサイバ－・ウェスト・アベニュー（2万0,430㎡）の3ビルはBPO（業務受託）ビジネス向けで、RCBCセービング・バンク・コーポレート・センター（2万 8,160㎡）、マルコ・ポーロ・マニラ・オフィス（7,770㎡）は通常のオフィスユーザー向けビルである。全てマカティ中央ビジネスくCBD）外に位置する。マカティ市内に新オフィスの供給がないことで、ボニファシオ・グローバル・シティ（フォート・ボニファシオ）のオフィス需要が高まった。

　マカティ中央ビジネス区（CBD）では開発可能な土地不足で、オフィスストックは284万平米止まりであったが、年内にはレガスピ・ビレッジ地区のフラベリェ・レガスピ・ビル（7,510㎡）が市場に供給される見通し。

　オフィス需要に関しては、マカティCBDでは利用可能なオフィススペースへの需要が高く、全般の空室率は前期の4.2%から2.1%に減少した。プレミ アム物件はスエリグ・ビル（Zuellig）、Bクラス・Bクラス以下物件では、Vコーポレートセンターの需要増加で、それぞれ空室率は低下した。今後 12カ月でさらに需要が高まる見通し。

　マカティCBDのオフィス月間賃貸料は、利用可能なストックに対する競争の激化の影響で、依然値上がり傾向にある。プレミアム物件の平均賃貸料は前期比4%増の1,100ペソ/平米であった。コリアーズは、今後12カ月間（15年第2四半期）にプレミアム物件、A・Bクラスで6.9%上昇 すると予想している（14年8月14日のコリアーズ・フィリピンズ発表より）。

　　　　マカティCBDオフィス平米当たり月間賃貸料（単位：ペソ/㎡）

物件タイプ	14年Q2	14年Q1	対前期伸び率	15年Q2（予）	年間変化率予想
プレミアム	930～1,270	890～1,225	4.0%	990～1,360	6.9%
Aクラス	650～985	610～970	3.6%	695～1,055	6.9%
Bクラス	515～715	475～655	8.9%	550～770	6.9%

　　　　マカティCBDオフィス空室率

物件タイプ	14年Q2	14年Q1	15年Q2（予）
プレミアム	0.6%	1.9%	0.2%
Aクラス	6.8%	7.2%	4.3%
Bクラス以下	1.0%	3.8%	1.7%
全クラス	2.1%	4.2%	2.0%

　　　　マニラ首都圏のオフィスストック&新規供給予想（単位：㎡）

地区	13年末総面積	14年供給	15年供給	16年供給	合計
マカティCBD	2,827,865	22,802	-	-	2,850,668
オルティガス	1,160,350	125,999	75,072	17,378	1,378,799
BGC	929,810	69,529	119,096	250,783	1,369,218
イーストウッド	300,264	-	-	-	300,264
アラバン	305,707	75,036	-	16,200	396,943
その他	1,027,220	187,702	255,313	202,365	1,672,600
合計	6,551,217	481,068	449,481	486,726	7,918,492

（その他：マニラ、パサイ、マンダルーヨン、ケソン市、BGC=ボニファシオ・グローバルシティ）


　　　　マカティCBDオフィス資本価値(利用可能エリア）（単位：万ペソ/㎡ ）

物件タイプ	14年Q2	14年Q1	対前期伸び率	15年Q2(予想）	年間変化率予想
プレミアム	14.2～15.1万	13.8～14.5万	3.3%	14.9～15.8万	5.0%
Aクラス	7.8～11.0万	7.6～10.6万	3.4%	8.2～11.6万	5.4%
Bクラス	5.6～7.7万	5.4～7.3万	5.0%	5.9～8.1万	4.8%

（上記の表は全てコリアーズ・インターナショナル資料より作成、予想も同社によるもの）