マカティ高級物件賃貸料、1年間で4.6%値上がりへ
今後3年間の住宅供給高水準に：コリアーズ予想

 国際的な総合不動産コンサルティング企業であるコリアーズ・インターナショナル（コリアーズ）が、フィリピン不動産市場概観2014年第1四半期（1～3月）動向、及び1年後の見通しを発表した。

　コリアーズがモニターしている5主要中央ビジネス区（CBD）では年内に20の新規住宅マンション（合計7,748戸）が市場に供給される見通しであ る。そのうち第1四半期に市場に出されるのは1,449戸で、約7割がボニファシオ・グローバル・シティ（BGC、旧フォート・ボニファシオ）、残りがマ カティCBD域内。これらは、レッド・オーク（2セレンドラ、520戸）、アビダ・タワーBGC9ｔｈアベニュー・タワー（224戸）、アルヤレジデンス タワー（301戸）、グランドミドリタワー2（454戸）である。2014年から2017年まで年間平均8,180戸が市場に供給される。


首都圏主要地区土地価格推移（単位：万ペソ/ ㎡）

地区	13年Q4	14年Q1	対前期伸び率	15年Q1（予）	年間変化率予想
マカティCBD	31.7～36.6万	32.8～37.9万	3.6%	34.6～42.0万	8.2%
オルティガスセンター	11.0～18.0万	11.1～18.2万	1.9%	12.1～18.9万	5.6%
BGC	21.2～30.9万	21.6～31.6万	2.2%	23.2～34.4万	8.2%

（注：　BGC　=　ボニファシオ・グローバルシティ）


住宅新規供給予想と在庫総数予想(単位：戸）

地区	13年末総在庫	14年供給	15年供給	16年供給	17年供給	合計
マカティCBD	17,656	1,410	3,652	2,017	1,485	26,220
ロックウェル	3,718	441	-	-	346	4,505
BGC	17,585	3,142	4,386	4,895	2,979	32,987
オルティガス	11,921	2,037	2,430	1,227	573	18,188
イーストウッド	6,830	718	-	988	-	8,536
合計	57,710	7,748	10,468	9,127	5,383	90,436

　マカティCBDの住宅需要動向は、空家率が前期より1.1%ポイント上昇し10.9%であった。高級住宅の空家率は4.6%で前期から0.6%ポイント上昇。その他クラスの住宅空家率は11.7%で前期から1.2%ポイント上昇した。コリアーズは15年第1四半期の空家率を11.2%と予想している。

　マカティCBDの住宅空家率

物件タイプ	13年Q4	14年Q1	15年Q1（予）
高級住宅	4.0%	4.6%	-
その他	10.5%	11.7%	-
全クラス	9.8%	10.9%	11.2%

（注：13年Q4は改定値）

　家賃に関しては、マカティCBDの高級3ベッドルーム（BR）住宅の平米当たり平均月間賃貸料は前期比0.8%増の811ペソ。即ち250平米のユニットで月間賃貸料は20万2,750ペソ程度となる。一方、BGCの高級 3BR住宅の平米当たり平均月間賃貸料は0.9%増の815ペソ。一方、ロックウェルは0.7%増の875ペソ/㎡。コリアーズは、今後12カ月（15年第1四半期）にマカティCBDの賃貸料が4.6%上昇すると予想している。


首都圏高級3ベッドルーム（BR）平米当たり月間賃貸料（単位：ペソ/ ㎡）

地区	13年Q4	14年Q1	対前期伸び率	15年Q1（予）	年間変化率予想
マカティCBD	550～1,060	555～1,065	0.8%	580～1,115	4.6%
ロックウェル	725～1,020	725～1,025	0.7%	755～1,075	4.9%
BGC	610～1,010	610～1,020	0.9%	640～1,070	4.8%

　資本価値に関しては、第1四半期のマニラ首都圏マカティ中央ビジネス区（CBD）の平均高級3BR住宅流通価格は1平米当たり13万6,534ペソで前期から1.2%上昇、一方、ボニファシオ・グローバル・シティ（BGC、旧フォート・ボニファシオ）では前期比1.1%増の13万3,175ペソであった。ロックウェルは3%増の14万0,177ペソ。コリアーズは、両地区の同流通価格は今後1年間で3～4%上昇すると予想している（14年5月12日のコリアーズ・インターナショナル資料より）。


首都圏高級3ベッドルーム住宅資本価値（単位：ペソ/ ㎡）

地区	13年Q4	14年Q1	対前期伸び率	15年Q1（予）	年間変化率予想
マカティCBD	9.1～17.9万	9.2～18.1万	1.2%	9.4～18.9万	3.6%
ロックウェル	10.9～16.8万	11.0～17.0万	1.0%	11.3～17.6万	3.0%
BGC	10.2～16.1万	10.3～16.3万	1.1%	10.8～17.0万	4.1%

14年第1四半期3ベッドルーム住宅（半・全家具付き）月間賃貸料比較

地区	最低	平均	最高
アパートメント・リッジ/ロハス・トライアングル
月間家賃（ペソ）	120,000	185,000	280,000
平均面積（㎡）	210	285	335
サルセド・ビレッジ
月間家賃（ペソ）	120,000	140,000	160,000
平均面積（㎡）	185	210	250
レガスピ・ビレッジ
月間家賃（ペソ）	120,000	185,000	250,000
平均面積（㎡）	135	205	280
ロックウェル
月間家賃（ペソ）	125,000	185,000	300,000
平均面積（㎡）	120	230	300
BGC
月間家賃（ペソ）	120,000	210,000	270,000
平均面積（㎡）	115	230	310

3～4ベッドルーム住宅（家具無～半家具付き）月間賃貸料比較

住宅地域(高級ビレッジ）	最低	最高
フォルベス・パーク	300,000	650,000
ダスマリーニャス・ビレッジ	200,000	400,000
ウルダネタ・ビレッジ	250,000	350,000
ベルエア・ビレッジ	150,000	250,000
サンロレンソ・ビレッジ	100,000	200,000
アヤラ・アラバン・ビレッジ	85,000	200,000
マガリャネス・ビレッジ	70,000	150,000

（上記の表は全てコリアーズ資料より作成、予想も同社によるもの）