マカティ高級物件、1年間で約5%上昇見込み
平米930～1,290ペソに：コリアーズ予想

 

　世界中のマーケットにおいて総合的な不動産の コンサルティング業務を行っているコリアーズ・インターナショナル（コリアーズ）が、フィリピン不動産市場概観2014年第1四半期（1～3月）動向及び今後の見通しを発表した。

　マニラ首都圏内で、2014年に市場に放出される予定の新オフィスストック（オフィス延べ床面積）は、合計約45万平米で、そのうちの55%がオルティ ガスセンターとボニファシオ・グローバル・シティ（BGC、旧フォートボニファシオ）に集中している。14年第1四半期に、新たに4つのオフィスビルが完 成した（合計7万5,000㎡）。これらは、サイバーポッド・セントリスのノース・タワー（2万6,190㎡）&サウス・タワー（2万7,840 ㎡）、シティネット1（5,720㎡）、Vコーポレートセンター（1万5,290㎡）で、全てBPO（業務受託）ビジネス向けである。

　マカティ中央ビジネス区（CBD）では開発可能な土地不足で、オフィスストックは284万平米止まりであったが、年内にはレガスピ・ビレッジ地区のフラ ベリェ・ラガスピ・ビル（Frabelle　Legazpi-　7,510㎡）が市場に出回り、オフィスストックは285万平米に留まる見通し。


　オフィス需要に関しては、マカティCBD全般の空室率は、賃貸契約を更新しないケースに新規供給が重なって、結果的に前期より1.9% ポイント増えた。プレミアム物件はスエリグ・ビル（Zuellig）で賃貸契約途中解約が発生し、空室率が前期より上昇した。同様にAクラス物件の空室率 も上昇。一方、Bクラス・Bクラス以下物件の空室率は、Vコーポレートセンターの完成により3.8%に跳ね上がった。空室率は上昇したがコリアーズは依然 オフィス需要が高いと想定している。

　マカティCBDのオフィス月間賃貸料は、利用可能なストックに対する競争の激化の影響で、値上がった。プレミアム物件の平均賃貸料は前期比1.4%増の 1,058ペソ/平米であった。コリアーズは、今後12カ月間（15年第1四半期）にプレミアム物件で5.0%、A・Bクラスで6.0%、5.3%超上昇 すると予想している（14年5月12日のコリアーズ・フィリピンズ発表より）。

マカティCBDオフィス平米当たり月間賃貸料（単位：ペソ/ ㎡）

物件タイプ	13年Q4	14年Q1	対前期伸び率	15年Q1（予）	年間変化率予想
プレミアム	880～1,205	890～1,225	1.4%	930～1,290	5.0%
Aクラス	605～950	610～970	1.5%	650～1,025	6.0%
Bクラス	470～645	475～655	1.4%	500～690	5.3%

マカティCBDオフィス空室率

物件タイプ	13年Q4	14年Q1	15年Q1（予）
プレミアム	1.6%	1.9%	1.4%
Aクラス	6.6%	7.2%	5.3%
Bクラス以下	1.0%	3.8%	3.3%
全クラス	2.3%	4.2%	3.4%

マニラ首都圏のオフィスストック&新規供給予想（単位：㎡）

地区	13年末総面積	14年供給	15年供給	16年供給	合計
マカティCBD	2,827,865	22,802	-	-	2,850,668
オルティガス	1,160,350	124,809	75,072	17,378	1,377,609
BGC	907,397	69,529	75,444	248,075	1,300,445
イーストウッド	300,264	-	-	-	300,264
アラバン	305,718	69,210	-	18,000	392,928
その他	972,649	165,443	211,737	122,649	1,472,478
合計	6,474,243	451,794	362,253	406,102	7,694,392

（その他：マニラ、パサイ、マンダルーヨン、ケソン市、BGC=ボニファシオ・グローバルシティ）


マカティCBDオフィス資本価値(利用可能エリア）（単位：万ペソ/㎡ ）

物件タイプ	13年Q4	14年Q1	対前期伸び率	15年Q1(予想）	年間変化率予想
プレミアム	13.6～14.3万	13.8～14.5万	1.2%	14.5～15.2万	4.7%
Aクラス	7.5～10.4万	7.6～10.6万	1.4%	8.0～11.2万	5.9%
Bクラス	5.3～7.2万	5.4～7.3万	1.2%	5.7～7.6万	4.7%

（上記の表は全てコリアーズ・インターナショナル資料より作成、予想も同社によるもの）