第1四半期の住宅価格上昇率、7.6%へ鈍化(前期9.8%)
戸建て類4.5%へ減速(前期9.9%)、コンドミニアム10.6%へ加速
2025/06/30
フィリピン中央銀行(BSP)が6月27日に発表した2025年第1四半期(1～3月)の住宅不動産価格指数(RPPI)によると、全国の住宅価格は前年同期比で7.6%上昇した。上昇ペースはやや鈍化したものの、マニラ首都圏(NCR)の堅調な伸びが全体を押し上げた。
地域別では、NCRが前年同期比13.9%、前期比9.2%の大幅上昇を記録し、全国の価格上昇を主導した。一方、NCR以外の地域(AONCR)では、前年同期比3.0%の上昇にとどまり、前期比では2.1%の下落となった。AONCR内では、ミンダナオ都市圏が同7.6%の上昇と最も高く、これにグレーター・マニラ地域外の3.8%が続いた。セブ都市圏は同1.7%の下落となっている。
住宅タイプ別では、全国平均でコンドミニアム価格が前年同期比10.6％上昇、戸建て住宅類(アパート、タウンハウス、2戸連棟住宅等を含む)は4.5%上昇した。戸建て住宅類の伸び鈍化については、NCRにおける取引件数の減少が要因とみられる。前期比では、コンドミニアムが9.9%上昇し、戸建て住宅類の2.9%下落を補う形となった。
NCR内においては、コンドミニアム価格が前年同期比14.2%の上昇で、戸建て住宅類(同11.2%)を上回った。前期比でもコンドミニアムは12.8%の上昇を示した一方、戸建て住宅類は0.9%の下落となった。これに対し地方では、戸建て住宅類が同2.9%上昇、コンドミニアムが同1.8%上昇と、逆の傾向が見られた。
フィリピン住宅不動産価格指数の上昇率推移 (2019年=100)
(出所：BSP資料より作成、AONCR=マニラ首都圏を除いたすべての地域)
地方における住宅不動産価格指数の上昇率推移 (2019年第1四半期=100)
(出所：BSP資料より作成、GMA=グレーター・マニラ地域、マニラ首都圏とその周辺の主要都市リサール、ブラカン、ラグナ、カビテなどを含む広域都市圏、フィリピンの他地域=AONCRからGMA以外の地域、セブ都市圏、ミンダナオ都市圏を除いた地域を指す)
【住宅ローン(RREL)の動向：全国で1.9%減少】
2025年第1四半期における全国の住宅不動産融資(RREL)利用件数は、前年同期比1.9%減の8,888件となった。地域別では、NCRが2.0%増の2,435件で全体の27.4%を占め、地方は3.3%減の6,453件(同72.6%₎だった。
住宅タイプ別では、コンドミニアムへの融資件数が前年同期比2.6%増の3,229件(シェア36.3%)であったのに対し、戸建住宅は4.4%減の5,659件(同63.7%)だった。
地域別の融資件数シェアは、カラバルソン(シェア29.9%)、NCR(27.4%)、中央ルソン(13.8%)、中央ビサヤ(9.6%)、西部ビサヤ(7.9%)、ダバオ(4.5%)北ミンダナオ(2.5%)の順となっている。
全住宅タイプへの融資件数の変化
(出所：BSP資料より作成)
【住宅の中央値：全国で337万ペソ】
住宅の全国中央値は337万4,073ペソであった。住宅タイプ別では、コンドミニアムの平均価格が434万5,453ペソ、戸建住宅は294万6,127ペソとなった。NCR内では、戸建住宅の中央値が771万7,500ペソ、コンドミニアムが480万5,613ペソと、全国平均を大きく上回っている。
【中央銀行、住宅不動産価格指数(RPPI)を刷新】
フィリピン中央銀行(BSP)は、2025年第1四半期から新たな住宅不動産価格指数(RPPI)の公表を開始した。国際的なベストプラクティスに基づき導入された同指数は、従来の単純平均に代わり、ヘドニック回帰分析を用いて、物件の立地、面積、種類といった特性を加味した価格動向を反映する。
また、新たなRPPIは、新築、中古、差し押さえ物件をすべて含み、評価額ではなく実際の取得価格に基づいて算出されている。これにより、パンデミックのような外的ショックにも左右されにくい、より安定的かつ信頼性の高い指数となっている。
BSPはすでに2019年第1四半期から2024年第4四半期までの過去データにもこの手法を適用し、指数の精度を検証済みである。
地域別では、NCRが前年同期比13.9%、前期比9.2%の大幅上昇を記録し、全国の価格上昇を主導した。一方、NCR以外の地域(AONCR)では、前年同期比3.0%の上昇にとどまり、前期比では2.1%の下落となった。AONCR内では、ミンダナオ都市圏が同7.6%の上昇と最も高く、これにグレーター・マニラ地域外の3.8%が続いた。セブ都市圏は同1.7%の下落となっている。
住宅タイプ別では、全国平均でコンドミニアム価格が前年同期比10.6％上昇、戸建て住宅類(アパート、タウンハウス、2戸連棟住宅等を含む)は4.5%上昇した。戸建て住宅類の伸び鈍化については、NCRにおける取引件数の減少が要因とみられる。前期比では、コンドミニアムが9.9%上昇し、戸建て住宅類の2.9%下落を補う形となった。
NCR内においては、コンドミニアム価格が前年同期比14.2%の上昇で、戸建て住宅類(同11.2%)を上回った。前期比でもコンドミニアムは12.8%の上昇を示した一方、戸建て住宅類は0.9%の下落となった。これに対し地方では、戸建て住宅類が同2.9%上昇、コンドミニアムが同1.8%上昇と、逆の傾向が見られた。
フィリピン住宅不動産価格指数の上昇率推移 (2019年=100)
| 年・時期 | 22年 | 23年 | 24年 | 25年 | |||||||||
| Q1 | Q2 | Q3 | Q4 | Q1 | Q2 | Q3 | Q4 | Q1 | Q2 | Q3 | Q4 | Q1 | |
| 全国 | |||||||||||||
| 前年同期比上昇率(%) | |||||||||||||
| 全住宅 | 9.1 | 9.6 | 13.9 | 12.9 | 10.1 | 10.5 | 7.3 | 3.2 | 7.4 | 7.9 | 7.6 | 9.8 | 7.6 |
| コンドミニアム | 10.6 | 10.1 | 19.2 | 16.3 | 7.3 | 7.8 | 6.5 | -1.5 | 7.3 | 11.5 | 4.8 | 9.5 | 10.6 |
| 戸建て類 | 7.6 | 9.8 | 7.2 | 8.7 | 13.6 | 13.6 | 9.0 | 6.4 | 7.4 | 5.4 | 9.4 | 9.9 | 4.5 |
| 前期比上昇率(%) | |||||||||||||
| 全住宅 | 3.2 | 3.4 | 4.8 | 1.0 | 0.6 | 3.8 | 1.8 | -2.9 | 4.7 | 4.3 | 1.5 | -1.0 | 2.6 |
| コンドミニアム | 8.3 | 3.1 | 4.6 | -0.4 | -0.1 | 3.7 | 3.3 | -7.9 | 8.8 | 7.7 | -2.9 | -3.7 | 9.9 |
| 戸建て類 | -3.3 | 3.8 | 5.1 | 2.9 | 1.1 | 3.9 | 0.8 | 0.4 | 2.1 | 1.9 | 4.7 | 0.9 | -2.9 |
| マニラ首都圏(NCR) | |||||||||||||
| 前年同期比上昇率(%) | |||||||||||||
| 全住宅 | 10.4 | 10.1 | 18.5 | 17.1 | 8.0 | 8.9 | 5.0 | -1.9 | 6.1 | 9.3 | 7.2 | 12.3 | 13.9 |
| コンドミニアム | 11.0 | 9.8 | 19.2 | 17.3 | 6.0 | 6.2 | 5.3 | -4.8 | 6.6 | 13.7 | 5.3 | 11.9 | 14.2 |
| 戸建て類 | 8.7 | 15.3 | 14.5 | 16.1 | 16.6 | 19.6 | 5.8 | 4.5 | 4.3 | -2.0 | 11.0 | 13.3 | 11.2 |
| 前期比上昇率(%) | |||||||||||||
| 全住宅 | 7.9 | 3.2 | 4.9 | 0.2 | -0.5 | 4.1 | 1.1 | -6.4 | 7.6 | 7.2 | -0.8 | -2.0 | 9.2 |
| コンドミニアム | 9.3 | 3.3 | 4.2 | -0.3 | -1.2 | 3.5 | 3.3 | -9.9 | 10.5 | 10.5 | -4.3 | -4.2 | 12.8 |
| 戸建て類 | 0.9 | 2.9 | 9.0 | 2.7 | 1.3 | 5.5 | -3.5 | 1.4 | 1.0 | -0.9 | 9.2 | 3.5 | -0.9 |
| 地方(AONCR) | |||||||||||||
| 前年同期比上昇率(%) | |||||||||||||
| 全住宅 | 8.1 | 9.9 | 8.7 | 8.1 | 12.3 | 12.2 | 9.7 | 7.4 | 8.7 | 7.2 | 8.1 | 8.0 | 3.0 |
| コンドミニアム | 10.2 | 13.6 | 20.6 | 12.3 | 11.9 | 13.8 | 10.3 | 10.0 | 10.3 | 5.5 | 4.0 | 3.1 | 1.8 |
| 戸建て類 | 7.2 | 8.6 | 5.5 | 6.9 | 12.8 | 12.1 | 10.0 | 6.9 | 8.3 | 7.5 | 9.0 | 9.1 | 2.9 |
| 前期比上昇率(%) | |||||||||||||
| 全住宅 | -2.3 | 3.7 | 4.7 | 2.0 | 1.5 | 3.5 | 2.3 | -0.1 | 2.7 | 2.1 | 3.2 | -0.2 | -2.1 |
| コンドミニアム | 4.2 | 2.5 | 6.3 | -1.1 | 3.9 | 4.2 | 3.0 | -1.3 | 4.2 | -0.4 | 1.6 | -2.2 | 2.9 |
| 戸建て類 | -4.3 | 4.1 | 4.2 | 3.0 | 1.0 | 3.4 | 2.2 | 0.1 | 2.4 | 2.6 | 3.6 | 0.2 | -3.4 |
地方における住宅不動産価格指数の上昇率推移 (2019年第1四半期=100)
| 地方 | 前年同期比増減率(%) | 前期比増減率(%) | ||||
| 24年Q1 | 24年Q4 | 25年Q1 | 24年Q1 | 24年Q4 | 25年Q1 | |
| フィリピンの他地域 | 7.2 | 5.8 | 1.1 | 0.2 | -0.9 | -4.2 |
| GMA以外の地域 | 8.6 | 9.2 | 3.8 | 3.5 | -1.0 | -1.5 |
| セブ都市圏 | 15.9 | 6.2 | -1.7 | 7.0 | 1.6 | -1.0 |
| ミンダナオ都市圏 | 6.0 | 7.7 | 7.6 | -1.3 | 5.9 | -1.3 |
【住宅ローン(RREL)の動向：全国で1.9%減少】
2025年第1四半期における全国の住宅不動産融資(RREL)利用件数は、前年同期比1.9%減の8,888件となった。地域別では、NCRが2.0%増の2,435件で全体の27.4%を占め、地方は3.3%減の6,453件(同72.6%₎だった。
住宅タイプ別では、コンドミニアムへの融資件数が前年同期比2.6%増の3,229件(シェア36.3%)であったのに対し、戸建住宅は4.4%減の5,659件(同63.7%)だった。
地域別の融資件数シェアは、カラバルソン(シェア29.9%)、NCR(27.4%)、中央ルソン(13.8%)、中央ビサヤ(9.6%)、西部ビサヤ(7.9%)、ダバオ(4.5%)北ミンダナオ(2.5%)の順となっている。
全住宅タイプへの融資件数の変化
| 地域 | 年間増減率(%) | 前期比増減率(%) | ||||
| 24年Q1 | 24年Q4 | 25年Q1 | 24年Q1 | 24年Q4 | 25年Q1 | |
| 全国 | 5.0 | -3.8 | -1.9 | -23.2 | 29.7 | -21.7 |
| マニラ首都圏(NCR) | -3.6 | 1.0 | 2.0 | -34.1 | 38.1 | -33.4 |
| 地方(AONCR) | 8.5 | -5.9 | -3.3 | -18.4 | 26.0 | -16.2 |
| フィリピンの他地域 | 11.4 | -9.3 | -2.2 | -14.8 | 11.1 | -8.1 |
| GMA以外の地域 | 2.8 | -9.1 | -11.1 | -19.5 | 32.8 | -21.3 |
| セブ都市圏 | 2.3 | 28.3 | 50.1 | -11.2 | 12.1 | 3.9 |
| ミンダナオ都市圏 | 66.2 | -1.5 | 0.8 | -25.4 | 43.7 | -23.6 |
【住宅の中央値：全国で337万ペソ】
住宅の全国中央値は337万4,073ペソであった。住宅タイプ別では、コンドミニアムの平均価格が434万5,453ペソ、戸建住宅は294万6,127ペソとなった。NCR内では、戸建住宅の中央値が771万7,500ペソ、コンドミニアムが480万5,613ペソと、全国平均を大きく上回っている。
【中央銀行、住宅不動産価格指数(RPPI)を刷新】
フィリピン中央銀行(BSP)は、2025年第1四半期から新たな住宅不動産価格指数(RPPI)の公表を開始した。国際的なベストプラクティスに基づき導入された同指数は、従来の単純平均に代わり、ヘドニック回帰分析を用いて、物件の立地、面積、種類といった特性を加味した価格動向を反映する。
また、新たなRPPIは、新築、中古、差し押さえ物件をすべて含み、評価額ではなく実際の取得価格に基づいて算出されている。これにより、パンデミックのような外的ショックにも左右されにくい、より安定的かつ信頼性の高い指数となっている。
BSPはすでに2019年第1四半期から2024年第4四半期までの過去データにもこの手法を適用し、指数の精度を検証済みである。
