マカティ高級物件賃貸料1年間で5%下落との予想
資産価値は4%下落、土地は14%上昇：コリアーズ

 

　国際的な総合不動産コンサルティング企業であるコリアーズ・インターナショナル（コリアーズ）が、2016年第2四半期（4月～6月）のフィリピン・マニラ首都圏の不動産市場動向、及び12カ月後の見通しを発表した。

　マニラ首都圏の主要5商業地区で当期に住宅建設プロジェクト6件が完工する予定だったが、深刻な熟練労働力不足によりアルファランド・マカティ・タワー（480戸）が完成するにとどまった。数多くの建設事業がマニラ首都圏のみならず全国的に実施されているため、ゼネコンは今労働力不足という壁にぶつかっている。熟練労働者は高収入の仕事を海外に求める傾向にあり、それが問題を悪化させている。ただし、今後は供給は増加する見込みである。


首都圏主要地区土地価格推移（単位：万ペソ/ ㎡）

地区	16年1Q	16年2Q	対前期伸び率	17年2Q（予）	年間変化率予想
マカティCBD	37.8-66.8万	379.4-69.6万	4.2%	44.8-79.3万	13.8%
BGC	31.5-57.4万	32.6-59.5万	3.6%	36.7-67.0万	12.6%
オルティガスセンター	14.0-23.7万	14.6-24.6万	4.0%	16.4-27.7万	12.6%

（注：　BGC　=　ボニファシオ・グローバルシティまたはフォート・ボニファシオ）


住宅新規供給予想と在庫総数予想(単位：戸）

地区	15年時点	16年	17年	18年	19年	合計
マカティCBD	19,337	3,660	3,100	1,072	598	27,767
ロックウェル	4,159	-	346	492	269	5,266
BGC	22,206	6,730	4,125	2,311	2,075	37,447
オルティガス	16,250	1,355	899	422	570	19,496
イーストウッド	7,548	-	988	-	632	9,168
合計	69,500	11,745	9,458	4,297	4,144	99,144

　第2四半期のマカティCBDの空家率は軒並み前期から上昇した。高級物件の空家率は9.8%となり前期から1.5%ポイント上昇。全体では10.3%になった。フォート・ボニファシオ（BGC）の全体の空家率は9.2%と前期から0.6%ポイント上昇、一方、オルティガスセンター全体の空家率は7.2%で前期から1.3%ポイント低下した。


マカティCBDの住宅空家率

物件タイプ	16年1Q	16年2Q	17年2Q（予）
高級住宅	8.3%	9.8%	11.9%
その他	9.8%	10.4%	11.8%
全クラス	9.6%	10.3%	12.3%

　家賃に関しては、需要鈍化により、主要ビジネス地域全般に渡って軟化している。マカティ CBDの平均賃貸料は前期比1.2%減の858ペソ/平米、BGCは1.5%減の855ペソ/平米。ロックウェルでは0.4%減の950ペソ/平米であった。2016年内に1万1,745戸もの住宅が完成することから、コリアーズは12カ月後の賃貸料が1.6～6.1%下落すると予想している。このような傾向で、コンドミ投資家は非常に難しい賃貸住宅市場環境に直面していると言える。従って、住宅用コンドミ開発業者はクリエイティブなレンタルモデルを研究していく必要がある。


首都圏高級3ベッドルーム（BR）平米当たり月間賃貸料（単位：ペソ/ ㎡）

地区	16年1Q	16年2Q	対前期伸び率	17年2Q（予）	年間変化率予想
マカティCBD	590-1,140	580-1,130	-1.2%	550-1,070	-5.1%
ロックウェル	810-1,100	800-1,100	-0.4%	790-1,080	-1.6%
BGC	670-1,070	660-1,050	-1.5%	620-990	-6.1%

　当四半期の住宅不動産の資本価値は前期から下降の動きである。コリアーズは1年後の17年第2四半期末の資本価値は1.4～7.0%下落すると予想している（16年8月11日のコリアーズ・ インターナショナル資料などより）。


首都圏高級3BR住宅資本価値（単位：万ペソ/ ㎡）

地区	16年1Q	16年2Q	対前期伸び率	17年2Q（予）	年間変化率予想
マカティCBD	10.7-19.7万	10.4-19.1万	-2.7%	10.0-18.4万	-4.0%
ロックウェル	12.2-20.3万	12.0-20.0万	-1.2%	11.9-19.7万	-1.4%
BGC	11.5-18.5万	11.2-18.1万	-2.5%	10.4-14.8万	-7.0%

16年第2四半期3BR住宅（半・全家具付き）月間賃貸料比較

地区	最低	平均	最高
アパートメント・リッジ/ロハス・トライアングル
月間家賃（ペソ）	150,000	200,000	300,000
平均面積（㎡）	286	303	330
サルセド・ビレッジ
月間家賃（ペソ）	100,000	175,000	260,000
平均面積（㎡）	165	234	332
レガスピ・ビレッジ
月間家賃（ペソ）	130,000	200,000	260,000
平均面積（㎡）	142	206	296
ロックウェル
月間家賃（ペソ）	140,000	180,000	280,000
平均面積（㎡）	127	189	285
BGC
月間家賃（ペソ）	120,000	200,000	260,000
平均面積（㎡）	138	223	310

3～4BR住宅（家具無～半家具付き）月間賃貸料比較(単位：ペソ）

住宅地域(高級ビレッジ）	最低	最高
フォルベス・パーク	250,000	650,000
ダスマリーニャス・ビレッジ	230,000	600,000
ウルダネタ・ビレッジ	250,000	360,000
ベルエア・ビレッジ	230,000	350,000
サンロレンソ・ビレッジ	140,000	250,000
マガリャネス・ビレッジ	120,000	250,000
アヤラ・アラバン・ビレッジ	130,000	280,000

（上記の表は全てコリアーズ資料より作成、予想も同社によるもの）