マカティの高級物件賃貸料、1年間で5%上昇へ
供給拡大で上昇率やや鈍化へ：コリアーズ予想

 

　国際的な総合不動産コンサルティング企業であるコリアーズ・インターナショナル（コリアーズ）が、フィリピンの不動産市場概観2014年第4四半期（10～12月）動向、及び12カ月後の見通しを発表した。

　コリアーズがモニターして いる主要5エリアのうち、第4四半期に3つの住宅コンドミニアム（2030戸）が完成。アレサンドロ・タワー（332戸）－ボニファシオ・グローバル・シ ティ（BGC）、イーストウッド・ル・グランド・タワー3（718戸）－イーストウッド・シティ、パールプレイス・タワーA（680戸）－オルティガスセ ンターで、小型サイズのものが主流であった。2014年に市場に供給された住宅（コンドミニアム）は合計5,238戸であった。


　首都圏主要地区土地価格推移（単位：万ペソ/ ㎡）

地区	14年Q4	14年Q3	対前期伸び率	15年Q4（予）	年間変化率予想
マカティCBD	32.0～56.0万	31.0～56.0万	1.1%	34.6～60.3万	7.8%
オルティガスセンター	12.2～19.5万	11.8～19.0万	2.9%	13.2～20.6万	6.6%
BGC	26.5～50.0万	25.0～50.0万	2.0%	27.6～54.5万	7.3%

（注：　BGC　=　ボニファシオ・グローバルシティ、フォート・ボニファシオ）


　住宅新規供給予想と在庫総数予想(単位：戸）

地区	13年末総在庫	14年供給	15年供給	16年供給	17年供給	18年供給	合計
マカティCBD	17,656	454	4,608	2,017	1,485	1,072	27,292
ロックウェル	3,718	441	-	-	346	492	4,997
BGC	17,513	1,914	5,433	4,895	2,979	1,010	33,744
オルティガス	11,921	1,711	2,756	1,227	573	422	18,610
イーストウッド	6,830	718	-	988	-	632	9,168
合計	57,638	5,238	12,797	9,127	5,383	3,628	93,811

　マカティCBDの住宅需要は Aクラス、Bクラスの需要が前期より高まり、空家率が全般で0.04%ポイント減の8.1%に低下した。高級住宅の空家率は4.4%と前期から0.1%ポ イント低下、その他ク ラスの住宅空家率は8.5%で前期から0.6%ポイン ト低下した。コリアーズは、今後12カ月間に約4,600戸の住宅が供給されるとの見通しから、15年第4四半期の空家率を10.7%と予想している。


　マカティCBDの住宅空家率

物件タイプ	14年Q4	14年Q3	15年Q4（予）
高級住宅	4.4%	4.5%	-
その他	8.5%	9.1%	-
全クラス	8.1%	8.1%	10.7%

　家賃に関しては、マカティ CBDの高級3ベッドルーム（BR）住宅の平米当たり平均月間賃貸 料は前期比1.1%増の838ペソ、即ち250平米のユニットで月間賃貸料20万9,500ペソ程度。ロックウェルやフォート・ボニファシオでも同様の傾 向が見られる。ロックウェルでは1.1%増の903ペソ。BGCでは1.1%増の843ペソ。コリアーズは、今後12カ月（15年第4四半期）にマカティ CBDの賃貸料が4～5%上昇すると予想している。


　首都圏高級3ベッドルーム（BR）平米当たり月間賃貸料（単位：ペソ/ ㎡）

地区	14年Q4	14年Q3	対前期伸び率	15年Q4（予）	年間変化率予想
マカティCBD	575～1,100	570～1,090	1.0%	600～1,160	5.0%
ロックウェル	750～1,055	745～1,040	1.1%	795～1,100	5.0%
BGC	640～1,045	630～1,035	1.1%	665～1,100	4.8%

　マニラ首都圏で2014年に販売されたコンドミニアムは前年比7.1%減の3万9,600戸と減少した。2013年は前年比17%減の4万2,600 戸。最高を記録した2012年の5万1,000戸から、より理性的なレベルに落ち着いたようである。また、2014年に市場に放出された戸数が前年比 33%減の3万5,500戸にとどまったのも販売量に影響した。SMDCのショア・レジデンスやロビンソン・ランドのラディアンス・マニラ・ベイ等のプロ ジェクトでマニラ湾埋立地は一躍コンドミニアム販売のトップに立った。また、ロックウェル・センターやセンチュリーシティ、サーキット・マカティ、サン・ アントニオ・バランガイ（最少行政区）等マカティCBDのコンドミニアム・プロジェクトは投資家の人気が非常に高かった（15年2月12日のコリアーズ・ インターナショナル資料などより）。


　首都圏高級3BR住宅資本価値（単位：ペソ/ ㎡）

地区	14年Q4	14年Q3	対前期伸び率	15年Q4（予）	年間変化率予想
マカティCBD	10.0～18.9万	9.8～18.8万	1.2%	10.5～20.1万	5.8%
ロックウェル	11.7～18.0万	11.5～17.9万	1.2%	12.4～18.9万	5.3%
BGC	11.0～17.3万	10.8～17.0万	1.6%	11.6～18.4万	6.2%

　14年第4四半期3BR住宅（半・全家具付き）月間賃貸料比較

地区	最低	平均	最高
アパートメント・リッジ/ロハス・トライアングル
月間家賃（ペソ）	130,000	180,000	280,000
平均面積（㎡）	250	295	330
サルセド・ビレッジ
月間家賃（ペソ）	120,000	140,000	160,000
平均面積（㎡）	185	195	210
レガスピ・ビレッジ
月間家賃（ペソ）	125,000	205,000	250,000
平均面積（㎡）	185	225	280
ロックウェル
月間家賃（ペソ）	120,000	160,000	280,000
平均面積（㎡）	120	185	290
BGC
月間家賃（ペソ）	105,000	200,000	285,000
平均面積（㎡）	120	195	300

　3～4BR住宅（家具無～半家具付き）月間賃貸料比較(単位：ペソ）

住宅地域(高級ビレッジ）	最低	最高
フォルベス・パーク	250,000	600,000
ダスマリーニャス・ビレッジ	200,000	500,000
ウルダネタ・ビレッジ	200,000	500,000
ベルエア・ビレッジ	130,000	300,000
サンロレンソ・ビレッジ	120,000	280,000
マガリャネス・ビレッジ	90,000	200,000
アヤラ・アラバン・ビレッジ	75,000	250,000

　　（上記の表は全てコリアーズ資料より作成、予想も同社によるもの）