首都圏の高級物件賃貸料、1年間で約5%上昇へ
土地価格は7%超の上昇も：コリアーズ予想

 

　国際的な総合不動産コンサルティング企業であるコリアーズ・インターナショナル（コリアーズ）が、フィリピンの住宅不動産市場概観2014年第3四半期（7～9月）動向、及び12カ月後の見通しを発表した。

　当期2つの新プロジェクト（フォート・ボニファシオ、オルティガスセンター）が完了し、住宅1,297戸が市場に供給された。コリアーズがモニターしている5主要エリアでは2015年から2017年にかけて年間平均9,000戸の住宅が供給される見通し。

首都圏主要地区土地価格推移（単位：万ペソ/ ㎡）

地区	14年Q2	14年Q3	対前期伸び率	15年Q3（予）	年間変化率予想
マカティCBD	34.0～39.3万	31.0～56.0万	18.7%	37.3～60.0万	7.5%
オルティガスセンター	11.4～18.5万	11.8～19.0万	3.1%	12.8～20.1万	6.8%
BGC	22.0～32.3万	25.0～50.0万	38.2%	26.0～54.8万	7.7%

（注：　BGC　=　ボニファシオ・グローバルシティ、フォート・ボニファシオ）

　住宅新規供給予想と在庫総数予想(単位：戸）

地区	13年末総在庫	14年供給	15年供給	16年供給	17年供給	合計
マカティCBD	17,656	454	4,608	2,017	1,485	26,220
ロックウェル	3,718	441	-	-	346	4,505
BGC	17,585	2,222	5,125	4,895	2,979	32,806
オルティガス	11,921	1,711	2,756	1,227	573	18,188
イーストウッド	6,830	718	-	988	-	8,536
合計	57,710	5,546	12,489	9,127	5,383	90,255

 

　マカティCBDの住宅需要は前期より高まり、空家率が全般で8.1%に低下した。高級住宅の空家率は4.5%と前期から0.8%ポイント低下、その他クラスの住宅空家率は8.6%で前期から2.7%ポイント低下した。コリアーズは、今後12カ月間に約3,100戸の住宅が供給されるとの見通しから、15年第3四半期の空家率を10.7%と予想している。

　

マカティCBDの住宅空家率

物件タイプ	14年Q2	14年Q3	15年Q3（予）
高級住宅	5.3%	4.5%	-
その他	11.3%	8.6%	-
全クラス	10.6%	8.1%	10.7%

 

　家賃に関しては、マカティCBDの高級3ベッドルーム（BR）住宅の平米当たり平均月間賃貸料は前期比1.1%増の829ペソ、即ち250平米のユニットで月間賃貸料20万7,250ペソ程度。ロックウェルやフォート・ボニファシオでも同様の傾向が見られる。ロックウェルでは1.0%増の893ペソ。BGCでは1.2%増の834ペソ。コリアーズは、今後12カ月（15年第3四半期）にマカティCBDの賃貸料が4～6%上昇すると予想している。

 

首都圏高級3ベッドルーム（BR）平米当たり月間賃貸料（単位：ペソ/ ㎡）

地区	14年Q2	14年Q3	対前期伸び率	15年Q3（予）	年間変化率予想
マカティCBD	560～1,080	570～1,090	1.1%	590～1,150	5.0%
ロックウェル	740～1,030	745～1,040	1.0%	790～1,090	5.1%
BGC	625～1,025	630～1,035	1.2%	660～1,090	4.8%

 

　資本価値に関しては、第3四半期のマニラ首都圏マカティ中央ビジネス区（CBD）の高級3BR住宅流通価格は平米当たり9万8,000ペソ～18万7,500ペソ。地価の値上がりで前期から3.4%上昇した。同様に、ロックウェルの平米当たり平均価格は3.6%増の平均14万6,500ペソ、フォート・ボニファシオでは3.0%増の13万9,000ペソとそれぞれ上昇した。コリアーズ は、同流通価格は今後12カ月間で5～7%上昇すると予想している（14年11月14日のコリアーズ・インターナショナル資料より）。

 

首都圏高級3BR住宅資本価値（単位：ペソ/ ㎡）

地区	14年Q2	14年Q3	対前期伸び率	15年Q3（予）	年間変化率予想
マカティCBD	9.3～18.3万	9.8～18.8万	3.4%	10.3～19.9万	5.6%
ロックウェル	11.1～17.2万	11.5～17.9万	3.6%	12.2～18.8万	5.4%
BGC	10.4～16.5万	10.8～17.0万	3.0%	11.4～18.1万	6.1%

　

14年第3四半期3BR住宅（半・全家具付き）月間賃貸料比較

地区	最低	平均	最高
アパートメント・リッジ/ロハス・トライアングル
月間家賃（ペソ）	140,000	190,000	280,000
平均面積（㎡）	210	285	330
サルセド・ビレッジ
月間家賃（ペソ）	120,000	140,000	160,000
平均面積（㎡）	185	195	210
レガスピ・ビレッジ
月間家賃（ペソ）	125,000	205,000	250,000
平均面積（㎡）	185	225	280
ロックウェル
月間家賃（ペソ）	120,000	170,000	280,000
平均面積（㎡）	140	185	300
BGC
月間家賃（ペソ）	100,000	160,000	260,000
平均面積（㎡）	115	195	300

　

3～4BR住宅（家具無～半家具付き）月間賃貸料比較（単位：ペソ）

住宅地域(高級ビレッジ）	最低	最高
フォルベス・パーク	275,000	550,000
ダスマリーニャス・ビレッジ	250,000	450,000
ウルダネタ・ビレッジ	200,000	450,000
ベルエア・ビレッジ	130,000	300,000
サンロレンソ・ビレッジ	100,000	280,000
マガリャネス・ビレッジ	100,000	200,000
アヤラ・アラバン・ビレッジ	75,000	250,000

　　（上記の表は全てコリアーズ資料より作成、予想も同社によるもの）