比住宅不動産市況、堅調続くが上昇率鈍化
2014/08/15
マカティ高級物件賃貸料、1年間で5%上昇へ
今後3年間で供給量拡大へ：コリアーズ予想
国際的な総合不動産コンサルティング企業であるコリアーズ・インターナショナル（コリアーズ）が、フィリピン不動産市場概観2014年第2四半期（4～6月）動向、及び1年後の見通しを発表した。
コリアーズがモニターしている5主要中央ビジネス区（CBD）では年内に住宅合計7,400戸が完成予定であるが、2014年上半期（6月末）現在、市場に供給されたのはそのうちの30%のみ。当期にエダデス・タワー&ガーデン・ビラ（441戸、ロックウェルセンター）とソナタ・プライベート・ レジデンスタワー2（271戸、オルティガスセンター）の2件の住宅プロジェクト（合計712戸）が完成している。2017年までに約3万戸が供給される 見通し。
首都圏主要地区土地価格推移（単位：万ペソ/ ㎡）
| 地区 | 14年Q2 | 14年Q1 | 対前期伸び率 | 15年Q2（予） | 年間変化率予想 |
| マカティCBD | 34.0～39.3万 | 32.8～37.9万 | 3.6% | 35.6～43.8万 | 8.4% |
| オルティガスセンター | 11.4～18.5万 | 11.1～18.2万 | 2.0% | 12.3～19.3万 | 5.7% |
| BGC | 22.0～32.3万 | 21.6～31.6万 | 2.0% | 23.8～35.0万 | 8.4% |
（注： BGC = ボニファシオ・グローバルシティ）
住宅新規供給予想と在庫総数予想(単位：戸）
| 地区 | 13年末総在庫 | 14年供給 | 15年供給 | 16年供給 | 17年供給 | 合計 |
| マカティCBD | 17,656 | 1,410 | 3,652 | 2,017 | 1,485 | 26,220 |
| ロックウェル | 3,718 | 441 | - | - | 346 | 4,505 |
| BGC | 17,585 | 3,142 | 4,386 | 4,895 | 2,979 | 32,987 |
| オルティガス | 11,921 | 1,711 | 2,756 | 1,227 | 573 | 18,188 |
| イーストウッド | 6,830 | 718 | - | 988 | - | 8,536 |
| 合計 | 57,710 | 7,422 | 10,794 | 9,127 | 5,383 | 90,436 |
マカティCBDの住宅需要は前期より高まり、空家率が全般で10.4%に低下した。高級住宅の空家率は5.3%と前期から0.7%ポイント上昇したが、その他クラスの住宅空家率は11.1%で前期から 0.6%ポイン ト低下した。コリアーズは15年第2四半期の空家率を11.7%と予想している。
マカティCBDの住宅空家率
| 物件タイプ | 14年Q2 | 14年Q1 | 15年Q2（予） |
| 高級住宅 | 5.3% | 4.6% | - |
| その他 | 11.1% | 11.7% | - |
| 全クラス | 10.4% | 10.9% | 11.7% |
家賃に関しては、マカティCBDの高級3ベッドルーム（BR）住宅の 平米当たり平均月間賃貸料は前期比1.1%増の820ペソ、即ち250平米のユニットで月間賃貸料は20万5,000ペソ程度と比較的安定している。一 方、BGCの高級3BR住宅の平米当たり平均月間賃貸料は1.1%増の825ペソ。ロックウェルは1.0%増の885ペソ。コリアーズは、今後12カ月 （15年第2四半期）に賃貸料が概ね4%～5%上昇すると予想している。
首都圏高級3ベッドルーム（BR）平米当たり月間賃貸料（単位：ペソ/ ㎡）
| 地区 | 14年Q2 | 14年Q1 | 対前期伸び率 | 15年Q2（予） | 年間変化率予想 |
| マカティCBD | 560～1,080 | 555～1,065 | 1.1% | 585～1,140 | 5.1% |
| ロックウェル | 740～1,030 | 725～1,025 | 1.0% | 770～1,080 | 4.6% |
| BGC | 625～1,025 | 610～1,020 | 1.1% | 650～1,075 | 4.7% |
資本価値に関しては、第2四半期のマニラ首都圏マカ ティ中央ビジネス区（CBD）の平均高級3BR住宅流通価格は1平米当たり13万8,085ペソで前期から1.1%上昇、一方、ボニファシオ・グローバ ル・シティ （BGC、旧フォート・ボニファシオ）では前期比1.3%増の13万4,935ペソであった。ロックウェルは1.1%増の14万1,705ペソ。コリアー ズ は、両地区の同流通価格は今後1年間で3～5%上昇すると予想している（14年8月14日のコリアーズ・インターナショナル資料より）。
首都圏高級3ベッドルーム住宅資本価値（単位：ペソ/ ㎡）
| 地区 | 14年Q2 | 14年Q1 | 対前期伸び率 | 15年Q2（予） | 年間変化率予想 |
| マカティCBD | 9.3～18.3万 | 9.2～18.1万 | 1.1% | 9.7～19.3万 | 4.9% |
| ロックウェル | 11.1～17.2万 | 11.0～17.0万 | 1.1% | 11.4～17.7万 | 2.7% |
| BGC | 10.4～16.5万 | 10.3～16.3万 | 1.3% | 10.8～17.1万 | 3.6% |
14年第2四半期3ベッドルーム住宅（半・全家具付き）月間賃貸料比較
| 地区 | 最低 | 平均 | 最高 |
| アパートメント・リッジ/ロハス・トライアングル | |||
| 月間家賃（ペソ） | 120,000 | 170,000 | 275,000 |
| 平均面積（㎡） | 210 | 285 | 330 |
| サルセド・ビレッジ | |||
| 月間家賃（ペソ） | 120,000 | 140,000 | 160,000 |
| 平均面積（㎡） | 185 | 195 | 210 |
| レガスピ・ビレッジ | |||
| 月間家賃（ペソ） | 160,000 | 220,000 | 250,000 |
| 平均面積（㎡） | 185 | 220 | 295 |
| ロックウェル | |||
| 月間家賃（ペソ） | 130,000 | 170,000 | 210,000 |
| 平均面積（㎡） | 140 | 200 | 290 |
| BGC | |||
| 月間家賃（ペソ） | 100,000 | 200,000 | 250,000 |
| 平均面積（㎡） | 115 | 250 | 320 |
3～4ベッドルーム住宅（家具無～半家具付き）月間賃貸料比較
| 住宅地域(高級ビレッジ） | 最低 | 最高 |
| フォルベス・パーク | 300,000 | 650,000 |
| ダスマリーニャス・ビレッジ | 200,000 | 400,000 |
| ウルダネタ・ビレッジ | 250,000 | 350,000 |
| ベルエア・ビレッジ | 150,000 | 250,000 |
| サンロレンソ・ビレッジ | 100,000 | 200,000 |
| アヤラ・アラバン・ビレッジ | 85,000 | 200,000 |
| マガリャネス・ビレッジ | 70,000 | 150,000 |
（上記の表は全てコリアーズ資料より作成、予想も同社によるもの）
