マカティ高級物件、1年間で約5%上昇見込み
平米915～1,270ペソに：コリアーズ予想

 

　世界中のマーケットにおいて総合的な不動産の コンサルティング業務を行っているコリアーズ・インターナショナル（コリアーズ）が、フィリピン不動産市場概観2013年第4四半期（10～12月）動向及び今後の見通しを発表した。

　マニラ首都圏内で、2013年に完成した新オフィスの面積は、約40万平米。そのうちの半分がボニファシオ・グローバル・シティ（BGC、旧フォートボ ニファシオ）に集中している。13年第4四半期では、ベニス・コーポレートセンター（BGC、7,400㎡）のみ。当期に完工を予定していたオフィスビル の大部分は14年第1四半期にずれ込んだ。その主なものはロビンソン・サイバースケープ・アルファ（3万5,440㎡）、ベータ（3万1,560㎡）、サイバーポッド・セントリスのノース・タワー（2万6,190㎡）、サウス・タワー（2万7,840㎡）など、全てBPO（業務受託）ビジネス向けである。 BPO産業は今後数年間商業オフィスセクターの主力となる見通し。

　オフィス需要は前期より高まっており、マカティCBDのオフィス空室率は1.61%。買い手との交渉が今なお続いているアルファランド・マカティ・タ ワーが市場に供給されていないにもかかわらず、空室が少ない状況にある。全クラスのオフィス空室率は2.26%と低く、前期から0.54%ポイント低下。 主にプレミアム物件の空室率の減少が目立った。.プレミアム、A クラスの物件は一年後更に需要が高まる見通し。

　マカティCBDのオフィス月間賃貸料は高い需要の影響で当期も値上がりが続いたが前期よりスローな値動きであった。プレミアム物件の平均賃貸料は前期比 1.2%増の1,043ペソ/平米であった。コリアーズは、今後12カ月間（14年第3四半期）にプレミアム物件で4.88%、A・Bクラスで 5.83%、4.84%超上昇すると予想している（14年2月6日のコリアーズ・フィリピンズ発表より）。

マカティCBDオフィス平米当たり月間賃貸料（単位：ペソ/ ㎡）

物件タイプ	13年Q4	13年Q3	対前期伸び率	14年Q4（予）	年間変化率予想
プレミアム	880～1,205	875～1,185	1.2%	915～1,270	4.9%
Aクラス	605～950	595～935	1.6%	635～1,010	5.8%
Bクラス	470～645	465～635	1.3%	490～675	4.8%

マカティCBDオフィス空室率

物件タイプ	13年Q4	13年Q3	14年Q4（予）
プレミアム	1.6%	2.9%	1.2%
Aクラス	6.7%	7.7%	5.7%
Bクラス以下	1.0%	1.3%	1.5%
全クラス	2.3%	2.8%	2.3%

マニラ首都圏のオフィスストック&新規供給予想（単位：㎡）

地区	12年末総面積	13年供給	14年供給	15年供給	合計
マカティCBD	2,771,784	68,131	15,288	-	2,855,203
オルティガス	1,175,350	-	124,809	92,450	1,392,609
BGC	747,116	204,440	111,769	236,556	1,299,881
イーストウッド	313,864	-	-	-	313,864
アラバン	303,866	31,131	69,210	53,130	457,337
その他	872,983	96,260	220,892	223,875	1,414,010
合計	6,184,963	399,962	541,968	606,011	7,732,904

（その他：マニラ、パサイ、マンダルーヨン、ケソン市、BGC=ボニファシオ・グローバルシティ）


マカティCBDオフィス資本価値(利用可能エリア）（単位：万ペソ/㎡ ）

物件タイプ	13年Q4	13年Q3	対前期伸び率	14年Q4(予想）	年間変化率予想
プレミアム	13.6～14.3万	13.4～14.2万	1.5%	14.2～15.0万	4.3%
Aクラス	7.5～10.4万	7.4～10.1万	2.0%	8.0～11.1万	6.3%
Bクラス	5.3～7.2万	5.3～7.1万	1.4%	5.5～7.6万	4.5%

（上記の表は全てコリアーズ・インターナショナル資料より作成、予想も同社によるもの）