マカティ賃貸料、1年間で約7%上昇との予想

 

　国際的な総合不動産コンサルティング企業であるコリアーズ・インターナショナル（コリアーズ）が、フィリピン不動産市場概観2013年第4四半期（10～12月）動向、及び1年後の見通しを発表した。

　コリアーズがモニターしている5主要中央ビジネス区（CBD）では、2013年に高層マンション住宅4,400戸超が完成した。内訳は、2,100戸がボニファシオ・グローバル・シティ（BGC、旧フォート・ボニファシオ）、残りがマカティCBDとオルティガスセンター地域内。そのうち、第4四半期に完工 したのは、ワン・セントラル・マカティ（735戸）、ソナタ・プライベート・レジデンス1（262戸）、フォート・ビクトリア・タワーA、B 、C（合計1,026戸）である。約19,700戸が今後3年間に供給される見通し。


首都圏主要地区土地価格推移（単位：万ペソ/ ㎡）

地区	13年Q4	13年Q3	対前期伸び率	14年Q4（予）	年間変化率予想
マカティCBD	31.7～36.6万	30.0～34.5万	5.9%	33.6～40.1万	8.0%
オルティガスセンター	11.0～18.0万	10.8～17.4万	1.9%	11.9～18.5万	5.7%
BGC	21.2～30.9万	20.7～30.2万	2.3%	23.0～34.1万	9.7%

（注：　BGC　=　ボニファシオ・グローバルシティ）


住宅新規供給予想と2016年末在庫総数予想(単位：戸）

地区	12年末総在庫	13年供給	14年供給	15年供給	16年供給	合計
マカティCBD	16,288	1,366	1,596	2,812	779	22,841
ロックウェル	3,718	-	441	-	-	4,159
BGC	15,491	2,094	2,799	3,158	3,741	27,283
オルティガス	10,987	934	792	1,560	405	14,678
イーストウッド	6,830	-	718	-	988	8,536
合計	53,314	4,394	6,346	7,530	5,913	77,497

　マカティCBDの住宅需要動向は、空家率が前期より上昇し11%であった。高級住宅の空家率は4.4%で前期から0.9%ポイント上昇。その他クラスの住宅空家率は11.8%で前期から0.9%ポイント上昇した。

　マカティCBDの住宅空家率

物件タイプ	12年Q3	12年Q4	13年Q1	13年Q2	13年Q3	13年Q4	14年Q4（予）
高級住宅	4.6%	4.8%	4.7%	3.4%	3.5%	4.4%	-
その他	11.1%	10.7%	10.4%	10.5%	10.9%	11.8%	-
全クラス	10.3%	10.0%	9.8%	9.6%	10.1%	11.0%	9.0%

　家賃に関しては、 マカティCBDの高級3ベッドルーム（BR）住宅の平米当たり平均賃貸料は前期比0.4%増の平均805ペソ。即ち250平米のユニットで月間賃貸料は 20万1,250ペソ程度となる。一方、BGCの高級3BR住宅は同1.7%増の平均808ペソ。コリアーズは、今後12カ月（14年第4四半期）にマカ ティCBDの賃貸料が6.8%上昇すると予想している。


首都圏高級3ベッドルーム（BR）平米当たり月間賃貸料（単位：ペソ/ ㎡）

地区	13年Q4	13年Q3	対前期伸び率	14年Q4（予）	年間変化率予想
マカティCBD	550～1,060	550～1,050	0.4%	590～1,130	6.8%
ロックウェル	725～1,020	720～1,005	1.2%	760～1,080	5.4%
BGC	610～1,010	600～990	1.7%	640～1,070	5.9%

　資本価値に関して は、第4四半期のマニラ首都圏マカティ中央ビジネス区（CBD）の平均高級3BR住宅流通価格は1平米当たり13万4,905ペソで前期から2.2%上 昇、一方、ボニファシオ・グローバル・シティ（BGC、旧フォート・ボニファシオ）では前期比1.4%増の13万1,760ペソであった。コリアーズは、 両地区の同流通価格は今後1年間で5～6%上昇すると予想している（14年2月6日のコリアーズ・インターナショナル資料より）。


首都圏高級3ベッドルーム住宅資本価値（単位：ペソ/ ㎡）

地区	13年Q4	13年Q3	対前期伸び率	14年Q4（予）	年間変化率予想
マカティCBD	9.1～17.9万	8.9～17.5万	2.2%	9.6～18.9万	5.7%
ロックウェル	10.9～16.8万	10.7～16.2万	3.0%	11.4～17.7万	5.0%
BGC	10.2～16.1万	10.1～15.9万	1.4%	10.8～16.9万	5.0%

13年第4四半期3ベッドルーム住宅（半・全家具付き）月間賃貸料比較

地区	最低	平均	最高
アパートメント・リッジ/ロハス・トライアングル
月間家賃（ペソ）	110,000	185,000	280,000
平均面積（㎡）	250	285	310
サルセド・ビレッジ
月間家賃（ペソ）	120,000	140,000	160,000
平均面積（㎡）	185	210	250
レガスピ・ビレッジ
月間家賃（ペソ）	150,000	185,000	250,000
平均面積（㎡）	170	210	275
ロックウェル
月間家賃（ペソ）	125,000	185,000	300,000
平均面積（㎡）	120	230	300
BGC
月間家賃（ペソ）	100,000	190,000	260,000
平均面積（㎡）	115	230	305

3～4ベッドルーム住宅（家具無～半家具付き）月間賃貸料比較

住宅地域(高級ビレッジ）	最低	最高
フォルベス・パーク	250,000	500,000
ダスマリーニャス・ビレッジ	200,000	400,000
ウルダネタ・ビレッジ	240,000	350,000
ベルエア・ビレッジ	120,000	250,000
サンロレンソ・ビレッジ	120,000	200,000
アヤラ・アラバン・ビレッジ	85,000	200,000

（上記の表は全てコリアーズ資料より作成、予想も同社によるもの）